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房地產信托投資基金簡稱REITs(Real Estate Investment Trusts)，誕生于上世紀60年代的美國。根據監管規制，此類基金需將年贏余的90%至100%分配給基金單位持有人、且不能積極地進行房地產買賣。換言之，REITs的資金和資產都是封閉管理的，租金扣除必要的管理費用后全額分配；一般不得出售持有的房地產。添置資產，需增發基金單位或借助財務杠桿解決資金，但資總負債率嚴格控制于45%以下。REITs設有由基金持有人任免的信托人和管理人。信托人在名義上持有信托資產，管理人行使經營管理和資產處置的權力并承擔責任。 

在資本市場上，主營不動產、以房租為利潤來源的上市公司被稱“收租股”。與這類上市公司相比，REITs在資產處置和利潤分配方面有嚴格的要求。例如，需將利潤的90%以上分配、不得進行積極的房地產買賣、總資產負債率不得高于45%、派息率為60%。與上市公司相比，REITs運營的自由度小，但風險也小，其收益與宏觀經濟基本上是同步。2013年，越秀REITs收益率超過6%。而美國1972年以來，REITs的平均年化收益率為8.3%。    

REITs就是一個大號的物業管理公司，它以保守的方式管理著租金收入相對穩定的成熟商業房產。所以，REITs的經營風險很小，基金單位持有人的收益主要和宏觀經濟的冷暖相關。十年前美國REITs管理的物業總價值就超過4000億美元。在紐約交所上市交易的REITs超過100家。到2013年，全球REITs管理資產超過1萬億美元，其中有七成在美國。 

除日本之外，REITs在亞洲各國資本市場出現較晚。2005年末，香港政府發行的領匯基金、李嘉誠長實集團發行的泓富基金以及來自大陸的越秀基金在一個月內相繼上市，撬動萬億港元資金認購。REITs從此走向前臺。    

運營商業地產的主流方式是只租不售，這就使投資回報周斯被拉得很長。王石因此不贊萬科涉足商業地產，王健林則因此成為“首負”。 通過發行REITs，商業地產持有者可以將成熟的、租賃收入趨于穩定的物業出售給信托基金，然后以管理者的身份繼續運營這些物業。本質上就是將物業未來若干年的收入先資本化再證券化，換回的巨額資本繼續投入新的商業地產開發。這樣，資金就可以象住宅開發一樣“滾動起來”了。 

REITs在中國大陸遲遲沒有動靜的關鍵原因，是政府不愿讓更多資金流入房地產開發，而是希望控制工發商“銀根”來逼其拋售，以平抑房價。2014年，政府對房地產的態度出現轉折。1月16日，中信旗下首款REITs——中信啟航獲準“啟航”。中國第一單標準的股權類REITs產品誕生了！ 

此次蘇寧將11家門店轉讓給中信是實。但中信會自己運營嗎？抑或轉手賣給國美？當然不是，這些門店還將掛“蘇寧電品”的牌子由蘇寧運營。嚴格意義上講，中信不是買家，而是在為蘇寧提供金融服務。 

通過此次交易，蘇寧不僅獲得40億現金，還可確認約13億“投資收益”，對2014年業績大有裨益。  

地產類上市公司的業務可細分為開發性投資和不動產投資。開發性投資是我們見慣的：圈地——立項——找錢——蓋房——售樓——再圈地。這樣的地產公司實際上是一個項目公司（或若干項目公司的簡單疊加），他們資產幾乎永遠以在建工程的形式存在，負債率高、現金壓力大，稍有差池項目就會爛尾，公司也就此倒掉。 

不動產投資則穩健得多：地產公司擇機持有不動產（自建或購買）作為長期投資，收取租金的同時還可享受房地產的升值。成熟的房地產公司多數兼擅開發性投資和不動產投資，長江實業等香港公司是很好的榜樣。   

REITs是兩種模式之間的橋梁，開發商既可以賣物業也可以賣REITs。將進入相對穩定期的不動產拆分出來設立REITs，回籠巨額資金投入新項目的開發。而新項目發展成熟后又可以賣給自已的REITs。正因為如此，李嘉誠除了香港有一支REITs，還在新加坡發行了兩支。  

未來，REITs的主要受益者還是萬達這樣的商業地產開發商。但萬達體量過于龐大，要發也得幾百億。相于而言，蘇寧這11家店、40億元的盤子不大不小，剛好試水。 

不過，大陸房產地開發商發行REITs能否成為熱潮主要取決于政策。即便政府有救市之意，也不大可能一下子讓成千上萬億資金通過REITs流入房地產開發。