與外界(jie)預(yu)期一致(zhi)，根據(ju)搜房(fang)(fang)剛剛公布的(de)2014年第三季度財報(bao)，業(ye)績(ji)出現(xian)了拐點：總(zong)營(ying)收為(wei)1.905億美(mei)(mei)元(yuan)，同比(bi)僅增長(chang)3.0%；歸屬搜房(fang)(fang)網股東的(de)凈利潤為(wei)6100萬美(mei)(mei)元(yuan)，同比(bi)下滑40.6%。財報(bao)公布當天，搜房(fang)(fang)股價(jia)報(bao)收8.81美(mei)(mei)元(yuan)，漲幅6.66%。
在(zai)房(fang)地(di)產(chan)市場下(xia)(xia)行周期的影響下(xia)(xia)，伴隨著的是經紀中介機構成交(jiao)量(liang)下(xia)(xia)滑，從年初起，各城(cheng)市經紀中介機構就因利(li)益分配“不均”開始紛(fen)紛(fen)抵制房(fang)源發布(bu)(bu)收費。由于缺乏市場的敏感性及預見性，搜房(fang)被(bei)迫讓(rang)利(li)，致使(shi)其房(fang)源發布(bu)(bu)業(ye)布(bu)(bu)同(tong)比(bi)出(chu)現下(xia)(xia)滑現象。
在房(fang)地產市場萎靡的情況下(xia)，搜房(fang)開始從線(xian)(xian)上(shang)向線(xian)(xian)下(xia)發展，而房(fang)產中(zhong)介公(gong)司則(ze)力圖從線(xian)下走向線(xian)上。2014年成為(wei)房地(di)產互聯網(wang)線上(shang)線下(xia)融合元年。
電商業(ye)務發展趨勢(shi)良(liang)好，貢獻占比逐(zhu)步提升，房源發布業(ye)務增長(chang)“失(shi)速”
從下圖，我們可以看出營業收入及凈利潤率(lv)呈(cheng)下滑趨(qu)勢。這與(yu)房地(di)(di)產(chan)短周期市場波動(dong)影響有關(guan)，也是“我愛我家”、“鏈家地(di)(di)產(chan)”等中(zhong)介輪(lun)番“抵(di)制”，迫使搜房加(jia)大讓利的結果。在(zai)剛(gang)公布新一(yi)期(qi)的財報中(zhong)，凈(jing)利潤(run)率(lv)為32%，這(zhe)與(yu)其之(zhi)前保持(chi)在(zai)40%以上的凈(jing)利潤(run)率(lv)，形(xing)成不(bu)小的落差。
從其業務結構看，電商業務第三季度共實現6760萬美元收入，同比增長36%（在統計口徑改變的情況下，仍保持增速），業務占比從去年同期的26.9%提升至35.5%。相反，在房地產經紀中介機構的抵觸影響下，搜房的房源發布業務出現同比下滑，實現營收3670萬美元，同比下滑20.8%。從其電話會議紀要中，我們可以得知，搜房更加看好未來電商業務的整體發展。其電商(shang)業務的(de)收益來(lai)自72個城(cheng)(cheng)市(shi)（一(yi)年前是42個城(cheng)(cheng)市(shi)），共賣出(chu)64000張搜(sou)房卡,平均(jun)每張1056美元。搜(sou)房的(de)電商(shang)，29%來(lai)自一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)，45%來(lai)自二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)6%來(lai)自三(san)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)。對于網絡營銷業務，由于市場周期的影響，同時，再疊加搜房調整業務結構，更加傾重于電商業務的推廣，表現較為平淡。
總體(ti)上，搜房(fang)網(wang)將2014年(nian)營(ying)收展望從7.27億(yi)至(zhi)7.39億(yi)美(mei)元(同比增(zeng)長(chang)14%至(zhi)16%)，調整(zheng)至(zhi)6.75億(yi)至(zhi)6.88億(yi)美(mei)元(同比增(zeng)長(chang)6%至(zhi)8%)。在(zai)電話會議中(zhong)提(ti)及，預(yu)計在(zai)明(ming)年(nian)的第二季度(du)，搜房(fang)將能(neng)重新取得較好的營(ying)業(ye)增(zeng)速及凈利潤率。可見，搜房(fang)正在(zai)進(jin)行系列的變革舉措。
2014年房地產互聯(lian)網行業“巨變”元年
2014年，從搜房的戰略舉措來看，先后入股房地產新房代理行業的世聯行（第一）、合富（第三）、同策（第五），同時還宣布與21世紀不動產的戰略合作，雖然現階段，仍未見其取得入股后合作的實質性進展。但是，我們可(ke)以看出搜(sou)房(fang)已經(jing)從線上擴展(zhan)至線下，新(xin)房(fang)代理作(zuo)為其(qi)左翼，二手房(fang)經(jing)紀(ji)作(zuo)為其(qi)右翼，已做好整(zheng)個(ge)房(fang)地產服務(wu)行業的橫向戰略布局(ju)，未來騰(teng)飛前(qian)奏的準備(bei)工作(zuo)。
其實，任何一個(ge)行業都不是(shi)規劃出(chu)來的(de)(de)，而是(shi)探(tan)索出(chu)來的(de)(de)。從2011年開始電商1.0時代，2013年是搜房與樂居之爭，而到了2014年則是整個代理行業與互聯網之爭。我們可以看到，2014年，“變型”的代理公司，通過“偽電商”業務，將代理公司原有的核心競爭力之一——渠道資源，發揮得淋漓盡致。通過其所謂的“偽電商”促使成交，更多的是通過互聯網外表的包裝，開展的所謂電商業務。
但有(you)(you)一(yi)個(ge)不爭的事實，無論是(shi)(shi)代(dai)理(li)公司還是(shi)(shi)互聯(lian)(lian)網(wang)公司都在(zai)轉型(xing)。傳(chuan)統(tong)代(dai)理(li)行(xing)業擁(yong)(yong)抱互聯(lian)(lian)網(wang)，互聯(lian)(lian)網(wang)行(xing)業也開始擁(yong)(yong)抱傳(chuan)統(tong)代(dai)理(li)服(fu)務(wu)(wu)(wu)業，線(xian)上線(xian)下正在(zai)發生融合。搜房(fang)與傳(chuan)統(tong)房(fang)地(di)產服(fu)務(wu)(wu)(wu)業都被推(tui)上變(bian)革的列(lie)車。搜房(fang)不得不承(cheng)認(ren)，若沒有(you)(you)線(xian)下支(zhi)撐，其業務(wu)(wu)(wu)存在(zai)著脆(cui)弱性(xing)。而傳(chuan)統(tong)房(fang)地(di)產服(fu)務(wu)(wu)(wu)公司也逐步承(cheng)認(ren)了，互聯(lian)(lian)網(wang)時代(dai)給(gei)他(ta)們帶來的沖(chong)擊(ji)。
這是一個房地產(chan)代理行(xing)業變革(ge)的元年，在2014年發生了巨變
搜房的(de)優勢究竟在哪？
其(qi)一，真(zhen)正(zheng)流量的導入，線上優(you)勢明顯
從PC端流量來看(kan)，搜房是(shi)絕對的(de)領先。艾瑞(rui)網公(gong)布的(de)數(shu)據監(jian)測(ce)分析(xi)，搜房所(suo)覆蓋(gai)率(lv)的(de)UV、瀏覽量PV、人均(jun)PV等指(zhi)標均(jun)列前位。這是(shi)其它的(de)網站無法追及的(de)。此外，在2012之前，搜房便涉及了移動端，并取得了迅猛(meng)的(de)發展。根(gen)據易觀的(de)報告，２０１４年１月，移動互聯網－房屋租賃(lin)類(lei)ＡＰＰ排行榜，搜房網ＡＰＰ活(huo)躍用(yong)戶(hu)數(shu)達到２１７．３萬，領先第二名4倍。
在談房地產互(hu)聯(lian)網時，我們需要正確對待流量的重(zhong)要性(xing)。這是(shi)其它代理公(gong)(gong)司(si)(si)、經(jing)紀公(gong)(gong)司(si)(si)初涉及互(hu)聯(lian)網時，必須面對的問題(ti)。新(xin)進入房地產互(hu)聯(lian)網的公(gong)(gong)司(si)(si)，需要向百度(du)等(deng)搜(sou)索(suo)公(gong)(gong)司(si)(si)投流量費，普通的經(jing)紀公(gong)(gong)司(si)(si)無(wu)力(li)承(cheng)擔。若沒有流量，所(suo)謂的房地產互(hu)聯(lian)網都(dou)是(shi)偽電商，都(dou)只(zhi)能賺當下的錢。
其二，搜(sou)房電商布局廣，基礎良好，滲透率高
在(zai)前文(wen)提到搜房(fang)的(de)(de)電商(shang)業(ye)(ye)務(wu)，目前已(yi)涉及(ji)74個(ge)城(cheng)市(shi)，而(er)去年同期為45個(ge)城(cheng)市(shi)。可見(jian)搜房(fang)穩扎穩打(da)，基礎牢固(gu)。從一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)、二(er)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)、三(san)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)不(bu)斷提升樓(lou)房(fang)項(xiang)目滲透率(lv)。電商(shang)業(ye)(ye)務(wu)的(de)(de)收入，29%來自一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)，45%來自二(er)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)，26%來自三(san)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)。在(zai)房(fang)天下(xia)網(wang)絡(luo)渠道(dao)的(de)(de)支(zhi)撐下(xia)，電商(shang)業(ye)(ye)務(wu)擴張良好(hao)。而(er)作為其一直(zhi)以為的(de)(de)主要(yao)競爭對手，樂居(ju)則覆蓋了58個(ge)城(cheng)市(shi)，在(zai)一定程度上仍(reng)落后于搜房(fang)。此外，世聯(lian)行、合(he)富等全國性布局的(de)(de)大型代(dai)理公司，電商(shang)業(ye)(ye)務(wu)仍(reng)在(zai)試探性布局階段，整體速度仍(reng)跟不(bu)上“第一集團軍”。此外，代(dai)理公司在(zai)“擁抱(bao)互聯(lian)網(wang)”的(de)(de)同時，則缺乏一個(ge)真(zhen)正的(de)(de)網(wang)絡(luo)平臺支(zhi)撐，更多的(de)(de)是對其優勢(shi)渠道(dao)的(de)(de)整合(he)，實現(xian)“移動化(hua)辦公”的(de)(de)轉(zhuan)介。
其三，搜房搭建(jian)的(de)屬(shu)于(yu)行業的(de)平臺(tai)，并非自掃門前雪
對(dui)于(yu)(yu)搜(sou)(sou)房(fang)來(lai)講，其(qi)(qi)正在(zai)(zai)搭(da)建(jian)的(de)是整個(ge)房(fang)地產服務行(xing)業的(de)平臺。而(er)對(dui)于(yu)(yu)傳統經紀(ji)公司而(er)言，所(suo)謂(wei)擁抱互聯網，絕(jue)大(da)部分(fen)則可(ke)能僅(jin)局(ju)限于(yu)(yu)滿足自(zi)(zi)己(ji)業務服務范圍。以鏈家(jia)(jia)為例，雖然摒棄了(le)與(yu)搜(sou)(sou)房(fang)合作(zuo)，同時還公布了(le)其(qi)(qi)O2O戰(zhan)略。但其(qi)(qi)更多的(de)是賃借自(zi)(zi)己(ji)的(de)力量(liang)(liang)去拓展(zhan)自(zi)(zi)己(ji)鏈家(jia)(jia)網帶(dai)來(lai)的(de)流量(liang)(liang)渠(qu)道。鏈家(jia)(jia)自(zi)(zi)己(ji)搭(da)建(jian)所(suo)謂(wei)的(de)平臺，其(qi)(qi)談(tan)何容易。目(mu)前僅(jin)布局(ju)的(de)10個(ge)城(cheng)市(shi)，大(da)本(ben)營在(zai)(zai)北(bei)京，銷(xiao)售額1700億(yi)元，約1000億(yi)來(lai)自(zi)(zi)北(bei)京，布局(ju)城(cheng)市(shi)有所(suo)受(shou)限。早在(zai)(zai)前幾(ji)年，鏈家(jia)(jia)早有意愿(yuan)要進駐珠三角(jiao)，但受(shou)限于(yu)(yu)區(qu)域經紀(ji)公司競爭壓力大(da)等(deng)因素，其(qi)(qi)拓展(zhan)仍(reng)然僅(jin)局(ju)限于(yu)(yu)北(bei)方(fang)區(qu)域。如此(ci)一來(lai)，其(qi)(qi)搭(da)建(jian)的(de)O2O僅(jin)能為其(qi)(qi)自(zi)(zi)己(ji)搭(da)建(jian)受(shou)益。而(er)大(da)部分(fen)抵觸(chu)搜(sou)(sou)房(fang)網的(de)經紀(ji)機構(gou)，更多的(de)是另(ling)選其(qi)(qi)它的(de)房(fang)源發布平臺。搜(sou)(sou)房(fang)網用戶體(ti)驗、流量(liang)(liang)仍(reng)在(zai)(zai)，加上讓利中介機構(gou)，開展(zhan)更多的(de)外交公關(guan)等(deng)措(cuo)施，完全可(ke)以繼續挽(wan)回經紀(ji)機構(gou)的(de)認可(ke)。
原屬于(yu)兩個不同的行(xing)業，現正在逐(zhu)步走(zou)向融合。房地(di)產互聯網(wang)年凈利潤(run)率40%左右，而傳統的代理和經紀行(xing)業整(zheng)體的利潤(run)率在10%左右。若(ruo)整(zheng)體實力夠，條(tiao)件成熟，相信房地(di)產服務公司也愿意走(zou)上與互聯網(wang)接軌的道(dao)路(lu)。
我認為(wei)，任何擁抱互聯網(wang)的(de)(de)變革，首先須以(yi)互聯網(wang)流量為(wei)首要(yao)的(de)(de)切入(ru)點，而不是(shi)僅僅對(dui)傳統渠道(dao)的(de)(de)整合，再加上配(pei)備“APP終端”去(qu)實現的(de)(de)移(yi)動化辦(ban)公(gong)的(de)(de)“偽電商”。否(fou)則(ze)(ze)，剝開其本(ben)質(zhi)(zhi)講，實質(zhi)(zhi)上仍(reng)然為(wei)一代理公(gong)司。從2014年發生的(de)(de)變化看來(lai)(lai)，也僅有(you)搜(sou)房(fang)一家將“觸(chu)角”拓展至新房(fang)市(shi)場及(ji)二手(shou)房(fang)市(shi)場，打下扎實的(de)(de)根基，更有(you)利于未來(lai)(lai)的(de)(de)戰略轉型。而搜(sou)房(fang)當下要(yao)做的(de)(de)，更多(duo)的(de)(de)是(shi)在電商業(ye)務上繼續當領頭羊，擴大市(shi)場占(zhan)有(you)率，房(fang)源發布方(fang)面，則(ze)(ze)需重獲(huo)得經(jing)紀(ji)公(gong)司的(de)(de)信任，加強合作。
畢竟再過(guo)五年，將有(you)大批的(de)二(er)線(xian)城市(shi)轉化為以存量房為主的(de)交易市(shi)場(chang)。同(tong)時(shi)，堅(jian)持其戰略轉型，為整(zheng)個房地產(chan)服務(wu)產(chan)業提供更(geng)好的(de)服務(wu)和體(ti)驗，真正的(de)實(shi)現線(xian)上線(xian)下融(rong)合，繼(ji)續探索開辟房地產(chan)互聯網的(de)新時(shi)代。
（微信(xin)公眾號：“暢談(tan)地產(chan)”，changtandichan）
