今天（12月23日(ri)）萬(wan)達(da)商業地(di)產在(zai)香港(gang)(gang)(gang)主板迎來第一個交(jiao)易日(ri)。開盤報48港(gang)(gang)(gang)元，與招(zhao)股(gu)(gu)價持平。計(ji)入經紀傭(yong)金、證監會征費(fei)(fei)及聯(lian)交(jiao)所交(jiao)易費(fei)(fei)后(hou)，每股(gu)(gu)成(cheng)本為48.48港(gang)(gang)(gang)元。但上午開盤后(hou)，股(gu)(gu)價最(zui)高漲至48.15港(gang)(gang)(gang)元，14點12分跌(die)至44港(gang)(gang)(gang)元，較招(zhao)股(gu)(gu)價低8.3%。上市首日(ri)，萬(wan)達(da)商業地(di)產收于(yu)46.4港(gang)(gang)(gang)元，認(ren)購(gou)新(xin)股(gu)(gu)的(de)投資者浮虧4.3%（認(ren)購(gou)成(cheng)本為48.48港(gang)(gang)(gang)元）。
萬達(da)商(shang)業地(di)產在港(gang)(gang)首(shou)次發(fa)(fa)售6億(yi)股，集資288億(yi)港(gang)(gang)元（假如行使超額配股權將再發(fa)(fa)9000萬新股）。其中(zhong)，面(mian)向(xiang)(xiang)香(xiang)港(gang)(gang)投資者(zhe)發(fa)(fa)售的3000萬股獲5.32倍認購，面(mian)向(xiang)(xiang)國(guo)(guo)際投資者(zhe)發(fa)(fa)售5.7億(yi)股其中(zhong)3.38億(yi)股由科威特投資局、中(zhong)國(guo)(guo)人壽、平安(an)資產管(guan)理等11家基石(shi)投資者(zhe)認購。
扣除銷售傭金(jin)等費(fei)用，募集資金(jin)凈額為(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)280.3億港元，承銷費(fei)率(lv)為(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)2.7%（今(jin)年(nian)中概股(gu)IPO，阿(a)里(li)為(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)1.2％、京東為(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)4%，其余(yu)均為(wei)(wei)(wei)(wei)(wei)7%）。
萬達商業地產招股及首日交易表現平平（注：一(yi)般公司新(xin)上市將10%新(xin)股在香(xiang)(xiang)(xiang)港(gang)(gang)發(fa)售，如果投資者認購(gou)踴躍會通過(guo)“重(zhong)新(xin)分配”大(da)幅增(zeng)加(jia)香(xiang)(xiang)(xiang)港(gang)(gang)發(fa)售數。萬達商業地產(chan)只拿(na)新(xin)股中的5%投放到香(xiang)(xiang)(xiang)港(gang)(gang)，獲4.32倍(bei)超(chao)額認購(gou)，而且沒(mei)有用“重(zhong)新(xin)分配機(ji)制”增(zeng)加(jia)香(xiang)(xiang)(xiang)港(gang)(gang)發(fa)售數）有兩個原因：
一是商業模式面臨轉型。
長期以來(lai)，萬達采取(qu)的(de)是“以售養(yang)租”模式，即用物(wu)(wu)業銷(xiao)售帶來(lai)的(de)現(xian)金流支撐物(wu)(wu)業持有。2011年(nian)(nian)?2012年(nian)(nian)和2013年(nian)(nian)，萬達商業地(di)產(chan)營(ying)(ying)收分(fen)別為508億、591億、868億，絕大(da)部分(fen)來(lai)自房產(chan)開(kai)發(fa)和銷(xiao)售，而(er)不(bu)是物(wu)(wu)業租賃和管理。2013年(nian)(nian)，物(wu)(wu)業銷(xiao)售收入占(zhan)營(ying)(ying)收的(de)86.4%，物(wu)(wu)業出租與管理帶來(lai)收入占(zhan)比為9.8%，酒店(dian)經營(ying)(ying)收入占(zhan)比3.7%。
但“以售養租”模式的(de)前(qian)提是(shi)房地產(chan)開發、銷售業務產(chan)生巨額現(xian)金(jin)流。例(li)如2011年，萬達商(shang)業地產(chan)經(jing)營活動(dong)產(chan)生的(de)現(xian)金(jin)流達359億（主要(yao)來自物業銷售），但(dan)2012年經(jing)營活動(dong)產(chan)生的(de)現(xian)金(jin)流大幅降至115億，2013年進(jin)一步降到68億，2014年上半年驚(jing)現(xian)負89.5億，舊模式已經(jing)難以(yi)為繼(ji)！萬達亦公司(si)開表正在謀求(qiu)轉型，主要(yao)方向是(shi)文化、旅(lv)游(you)、金(jin)融、電商(shang)四個領(ling)域(yu)。
二是資金缺口巨大。
萬(wan)達商業地產(chan)估值高，與項目(mu)儲(chu)備多有極大關系。截止(zhi)到2014年(nian)6月30日，萬(wan)達商業地產(chan)持(chi)有物業總面積達9350萬(wan)平(ping)米。其中：已完工投資物業1470萬(wan)平(ping)米、酒店210萬(wan)平(ping)米、260萬(wan)平(ping)米建(jian)成待(dai)售、5650萬(wan)平(ping)米在建(jian)工程、760萬(wan)平(ping)米未開發。
但項(xiang)目儲備多(duo)意味著后(hou)續(xu)資金需求大。截止(zhi)2014年6月30日(ri)，96項(xiang)在建工程已投入711億(yi)(yi)(yi)(yi)，在2017年7月前還投需投入2389億(yi)(yi)(yi)(yi)元。此外萬達(da)商業(ye)地產(chan)還有1449億(yi)(yi)(yi)(yi)應付(fu)款(kuan)達(da)及總額(e)近1800億(yi)(yi)(yi)(yi)行貸(dai)款(kuan)及未(wei)償還債券（上半年支付(fu)利息(xi)62.1億(yi)(yi)(yi)(yi)）。所(suo)以，不要看(kan)到(dao)賬上有748億(yi)(yi)(yi)(yi)現金，就以為見到(dao)了“現金牛(niu)”，粗略算萬達(da)商業(ye)資金缺(que)口超(chao)過3000億(yi)(yi)(yi)(yi)。
上市后(hou)，萬達(da)商(shang)業地(di)產總(zong)股本為(wei)(wei)44.74億(yi)股，按今日（12月(yue)23日）收(shou)盤價46.4港元(yuan)計算，市值為(wei)(wei)2076億(yi)港元(yuan)，折合(he)1660億(yi)人民幣或267.6美元(yuan)。王健(jian)林(lin)直接、間(jian)接持(chi)有萬達(da)商(shang)業地(di)產52.2%股份，市值140億(yi)美元(yuan)，與馬(ma)(ma)云“首富之爭(zheng)”暫時沒有了(le)懸念(nian)。不過(guo)上市前(qian)，王健(jian)林(lin)已經有話：“我(wo)沒有把(ba)小馬(ma)(ma)哥(馬(ma)(ma)云)當成競爭(zheng)對手(shou)，他活(huo)在線上理(li)想世界，一秒(miao)鐘幾十萬公里(li)，我(wo)比較土，在路(lu)上走路(lu)。”
萬(wan)達商業地(di)產市值僅為1660億(yi)(yi)(yi)，10座萬(wan)達城(cheng)每座投(tou)資(zi)都超(chao)過200億(yi)(yi)(yi)：哈爾(er)濱萬(wan)達城(cheng)投(tou)資(zi)400億(yi)(yi)(yi)、廣州萬(wan)達城(cheng)500億(yi)(yi)(yi)……還有(you)159座萬(wan)達廣場呢(ni)！？＃難怪王健林臉色不好看＃
應當說萬達商業(ye)(ye)地產被嚴(yan)重低估了(le)，原因(yin)是(shi)商業(ye)(ye)模式轉型及(ji)巨額資金缺(que)口帶來(lai)的(de)(de)不(bu)確定性。但萬達這種(zhong)體(ti)量的(de)(de)公司不(bu)是(shi)想上市(shi)隨時就可以(yi)上的(de)(de)，230億融資不(bu)算多卻有(you)了(le)資本市(shi)場的(de)(de)直通車，如果闖過這一(yi)(yi)關將(jiang)萬達將(jiang)毫(hao)無(wu)爭(zheng)議(yi)地成為一(yi)(yi)家(jia)萬億級企業(ye)(ye)。
