身為產(chan)業園(yuan)區從(cong)業者，方恒(heng)明顯感覺這兩年(nian)生物(wu)醫藥產(chan)業園(yuan)區更熱了。向(xiang)他咨(zi)詢醫療(liao)企業、相關園(yuan)區項目投資的(de)機構越(yue)來越(yue)多。物(wu)流(liu)園(yuan)、數據中心(xin)之后(hou)，資本(ben)找到(dao)了新的(de)風口。
近年來，生物醫(yi)(yi)藥產業園(yuan)區大宗(zong)交(jiao)易的清單持(chi)續(xu)拉長。在(zai)供應(ying)稀缺(que)的北(bei)京(jing)市場，CBC康(kang)橋資(zi)本2022年連續(xu)拿下兩個項(xiang)目。普(pu)洛斯(si)、摩根士丹利(li)、ESR易商紅(hong)木(mu)、高瓴資(zi)本等巨頭則在(zai)上(shang)海持(chi)續(xu)加(jia)碼。高力國際數據顯示，2021年上(shang)海生物醫(yi)(yi)藥產業園(yuan)的大宗(zong)成交(jiao)金額共計人民幣61.6億(yi)元，較2020年增長了近5倍。
中(zhong)國的(de)(de)(de)生物醫藥(yao)產(chan)業園主(zhu)要集中(zhong)在環渤海、長(chang)三(san)角、珠(zhu)三(san)角及成渝都市(shi)圈(quan)四大區域。頭豹研(yan)究院數(shu)據顯示，截至2021年中(zhong)國約(yue)80%上市(shi)醫藥(yao)企業、90%的(de)(de)(de)國家一類新(xin)藥(yao)和(he)85%的(de)(de)(de)創新(xin)醫療(liao)器械特(te)別審(shen)批產(chan)品都以上來自四個(ge)區域。
仲量聯行的企(qi)(qi)業調研(yan)同樣(yang)顯示，生命(ming)科學企(qi)(qi)業不動產(chan)選擇以(yi)產(chan)業園(yuan)區為主，占總需求面積(ji)的67%，尤其(qi)是領軍企(qi)(qi)業對產(chan)業園(yuan)需求遠(yuan)高于其(qi)對辦公樓(lou)的需求。
作為新經濟基礎(chu)設施的(de)重要組成部分，生物(wu)醫藥行業需求(qiu)催生了更多(duo)產業園(yuan)區機遇(yu)。在物(wu)流園(yuan)區、數據中(zhong)心之外(wai)，往年(nian)較為冷門的(de)生物(wu)醫藥產業園(yuan)區受到(dao)了資本熱捧。
投資活躍
多家(jia)境內外資本方正在(zai)進(jin)入京滬兩地的生物醫(yi)療(liao)園區市場。
剛(gang)剛(gang)過去的(de)11月，CBC康(kang)橋資本宣布購入上海青浦工業園區生命科學(xue)園區83.76畝用地，計(ji)劃將其開(kai)發成高(gao)規格的(de)科技(ji)園，包(bao)括8個生產基(ji)地、2個研發辦公樓以及其他(ta)附屬設施，項目(mu)預計(ji)于(yu)2024年第(di)二(er)季度完成。
今年早先時(shi)候，CBC康橋資本陸(lu)續完成了北京(jing)兩個(ge)生(sheng)物(wu)(wu)醫藥(yao)產(chan)業(ye)園(yuan)的投(tou)資。分別(bie)位于北京(jing)大(da)興生(sheng)物(wu)(wu)醫藥(yao)基地(di)的藥(yao)谷一號，以(yi)及位于北京(jing)昌平中關村生(sheng)命(ming)科學園(yuan)三期的生(sheng)命(ming)谷國(guo)際精準(zhun)醫學產(chan)業(ye)園(yuan)。
僅北(bei)京兩個項(xiang)目耗資超過了1.8億(yi)美(mei)元，其中昌(chang)平生(sheng)命(ming)科學園(yuan)三期項(xiang)目為該(gai)區(qu)域(yu)內近十年首(shou)次出讓此(ci)類地塊。
這(zhe)是康橋資(zi)(zi)本在(zai)2021年(nian)與全球最大(da)的(de)養(yang)老(lao)金管理人(ren)(ren)荷蘭(lan)APG合作(zuo)設立(li)CLSIV（中國生(sheng)(sheng)物(wu)醫(yi)藥(yao)基(ji)礎設施基(ji)金）后的(de)投(tou)資(zi)(zi)動(dong)作(zuo)，該基(ji)金期(qi)限8年(nian)，一期(qi)為5億美元(yuan)，整體規(gui)模上限封(feng)為15億美元(yuan)，有望在(zai)2023年(nian)第一季度(du)達(da)到，預計（IRR）內(nei)部收益(yi)(yi)率是22-23%左右(you)。業內(nei)人(ren)(ren)士指出(chu)，一般而言美元(yuan)基(ji)金IRR在(zai)12%至20%左右(you)，從募集速度(du)及收益(yi)(yi)率來看，生(sheng)(sheng)物(wu)醫(yi)藥(yao)基(ji)金對投(tou)資(zi)(zi)人(ren)(ren)的(de)吸引力不小。
另一名(ming)業內(nei)人(ren)士表示，盡管這是近年來標志性的(de)交(jiao)易，大幅提振了市(shi)場(chang)信心，不過考慮(lv)到(dao)資方背景及產業優勢，該項交(jiao)易在北京市(shi)場(chang)很難被(bei)復制。
相比北京，生(sheng)物醫藥(yao)產業起(qi)步較早的(de)上海(hai)市場化程度(du)更高，競爭也更為激烈(lie)。早在2019年(nian)，普(pu)洛(luo)(luo)斯在上海(hai)外高橋保稅(shui)區收購(gou)了生(sheng)物醫藥(yao)園區自貿壹(yi)號。2022年(nian)，普(pu)洛(luo)(luo)斯宣(xuan)布在臨港建設普(pu)臨智(zhi)創綠(lv)谷(gu)產業園項目，計劃開發集(ji)生(sheng)物醫藥(yao)、新(xin)能源汽車供應鏈集(ji)成兩大主題為一(yi)體的(de)現代化綜合產業園。
熱衷于投資寫字樓(lou)項目的(de)摩根士丹利，其(qi)管理的(de)房地產基金(jin)(jin)在2019年收(shou)購了張江(jiang)核心區(qu)的(de)前身(shen)張江(jiang)創新園(yuan)。2020年收(shou)購了位于上(shang)海張江(jiang)的(de)美恩生物(wu)科技園(yuan)，總(zong)價為5.6億元。據中金(jin)(jin)公司研究(jiu)部(bu)數(shu)據顯示，以單位租(zu)金(jin)(jin)/成交價計算，產業(ye)園(yuan)區(qu)研發樓(lou)的(de)毛收(shou)益率一(yi)般(ban)在4%至6.5%，美恩項目毛收(shou)益率達到了6.5%。
物(wu)流地產與數據中(zhong)(zhong)心之(zhi)外，亞洲最大(da)的(de)不(bu)動產管理公司ESR同樣搭上(shang)了生物(wu)醫藥產業(ye)(ye)地產的(de)風口。2021年(nian)12月(yue)，ESR在蘇州高新(xin)區(qu)投(tou)資4億美元打造其國際生命(ming)(ming)科學(xue)產業(ye)(ye)園(yuan)及新(xin)材料產業(ye)(ye)園(yuan)。2022年(nian)7月(yue)，又以2.68億元的(de)價格，從陽光城手中(zhong)(zhong)收(shou)購了位于(yu)上(shang)海張江(jiang)藥谷的(de)陽光張江(jiang)NEO項目(mu)，現已更名為ACGT生命(ming)(ming)科學(xue)園(yuan)。
ESR中國(guo)首席(xi)運營官周波(bo)此前透露(lu)，公司(si)正在(zai)募集生物醫藥基金，預(yu)估第一期規模是(shi)7億美元左右，選了(le)7到8個種子資產進行(xing)開發和收購的準(zhun)備。
2022年4月，被視為華平系的(de)東久新宜宣布設立總投資規模(mo)約(yue)12億美元的(de)合資平臺，專注于(yu)中國(guo)前沿城(cheng)市(shi)的(de)生(sheng)物醫藥基礎設施開發和(he)運營，首(shou)批合作項目位于(yu)上海張(zhang)江科學城(cheng)核(he)心(xin)區域。
境內資本也不(bu)遑多讓。高瓴在今年(nian)8月完成了首支(zhi)20億美(mei)元規(gui)模新(xin)基建基金(jin)的募集，該基金(jin)主要投資于包括生命科學園、綠色數據中心和(he)物流及(ji)工業(ye)基礎設施等(deng)。
看好中國生物醫藥(yao)(yao)(yao)未來市場，是資本普(pu)遍(bian)的(de)(de)信心所在(zai)。周波(bo)稱(cheng)，全球生物制藥(yao)(yao)(yao)市場上，目前中國僅次于美(mei)國，預計將(jiang)于2020年到(dao)2025年達到(dao)更高的(de)(de)復(fu)合增長(chang)率，達到(dao)8.2%的(de)(de)增長(chang)率。這也使(shi)得(de)生物醫藥(yao)(yao)(yao)園區的(de)(de)需求在(zai)2010-2030階段增長(chang)非常(chang)快(kuai)。
咨(zi)詢機構火石創造的(de)(de)醫藥行業報告指(zhi)出，上海張江藥谷、蘇州BioBAY、中關村(cun)生(sheng)命(ming)科學(xue)園等都形成(cheng)了(le)政府、高校、風投機構、醫療機構等多因素組成(cheng)的(de)(de)創新網絡。
收入不只靠租金
生物醫藥產(chan)業(ye)的業(ye)態(tai)孵(fu)化至少需(xu)要(yao)(yao)三五年，甚(shen)至十多年，這(zhe)就需(xu)要(yao)(yao)資(zi)金(jin)期(qi)限(xian)足夠長。一(yi)名私(si)募基金(jin)人士稱，這(zhe)與外(wai)資(zi)資(zi)金(jin)成本低、長線操(cao)作相契(qi)合(he)，另外(wai)地(di)方上(shang)也有(you)招(zhao)商引資(zi)、外(wai)資(zi)落地(di)的指標要(yao)(yao)求。
過去兩年，生物醫藥園區(qu)的大宗交易方式(shi)大多是(shi)收(shou)購存量物業后進行改(gai)造，相關用(yong)地資(zi)源并不(bu)充裕。方恒舉例稱，大興某占地130畝(mu)的本地制藥廠，新(xin)建一(yi)部分后又收(shou)縮(suo)了(le)面積(ji)，后續想要出(chu)售又受(shou)限于相關政策(ce)。
據(ju)高力國際數(shu)據(ju)顯(xian)示，在(zai)生(sheng)物醫(yi)(yi)藥園(yuan)區市場(chang)，2020至2021年的(de)外資(zi)買家全部以投資(zi)為(wei)目的(de)，而內資(zi)買家均(jun)為(wei)生(sheng)物醫(yi)(yi)藥企業自持自用。
康(kang)橋資本醫(yi)療(liao)健(jian)康(kang)產(chan)業設(she)施平臺首席(xi)執行(xing)(xing)官康(kang)海(hai)華此前稱，大興項目基(ji)于NPI的租(zu)金收(shou)益(yi)率是(shi)7%，對資產(chan)進行(xing)(xing)提升后預(yu)計可以達到7.5%以上。顯然，要達成最終22%的基(ji)金內(nei)部收(shou)益(yi)率，租(zu)金收(shou)入只是(shi)一小(xiao)部分。
世邦魏理仕華北區顧問及(ji)交易服(fu)務、產業地產部負責人李虹表示(shi)，大多數外資(zi)(zi)(zi)基(ji)金有(you)基(ji)礎設施基(ji)金，也有(you)PE投資(zi)(zi)(zi)平臺(tai)及(ji)產業孵化平臺(tai)。通(tong)常在投資(zi)(zi)(zi)不動產之后(hou)會選擇有(you)增長(chang)潛力的(de)創投公(gong)司進行(xing)股權投資(zi)(zi)(zi)，生物醫藥類企業潛力較高，近年來在一二級(ji)投資(zi)(zi)(zi)市場(chang)炙手可熱(re)。
據醫(yi)藥(yao)(yao)(yao)魔方數據庫(ku)統計(ji)，生物(wu)醫(yi)藥(yao)(yao)(yao)領(ling)域的投資(zi)(zi)(zi)近10年來累計(ji)事件數接近1.4萬件，一級市場(chang)(chang)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)額(e)為(wei)9700億(yi)元，二級市場(chang)(chang)募資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)額(e)突破1.1萬億(yi)元。頭豹研究院數據顯示(shi)，2021年，中國(guo)共有588家(jia)的生物(wu)醫(yi)藥(yao)(yao)(yao)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)獲得了(le)(le)一級市場(chang)(chang)的融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)總融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)額(e)高達1187.19億(yi)元，3年內增幅達到了(le)(le)178.88%。主要投資(zi)(zi)(zi)于生物(wu)醫(yi)藥(yao)(yao)(yao)研發企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)、生物(wu)醫(yi)藥(yao)(yao)(yao)CRO/CDMO、技(ji)術平臺(tai)型(xing)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)（以(yi)AIT藥(yao)(yao)(yao)為(wei)主）、生命醫(yi)藥(yao)(yao)(yao)上(shang)游企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)以(yi)及制劑型(xing)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)。胡(hu)潤研究院發布的《2021全球獨角獸榜》顯示(shi)，上(shang)榜的31家(jia)生物(wu)科技(ji)公司里(li)中國(guo)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)占(zhan)了(le)(le)16家(jia)，其中6家(jia)價值超過100億(yi)人民幣。
2022年(nian)(nian)以來盡(jin)管投資規模整體下降，高科技、高壁壘(lei)的(de)早(zao)期項目融資占比仍在大幅提高。實(shi)際上因母(mu)基金間接(jie)(jie)投資與企業(ye)(ye)(ye)建立的(de)鏈接(jie)(jie)深度有限，一些(xie)園(yuan)區方也(ye)設立了(le)(le)直(zhi)(zhi)投業(ye)(ye)(ye)務(wu)平臺。方恒(heng)的(de)感受非常直(zhi)(zhi)接(jie)(jie)，他稱有些(xie)創業(ye)(ye)(ye)公司入駐園(yuan)區后(hou)接(jie)(jie)受了(le)(le)融資，第二(er)年(nian)(nian)就上市了(le)(le)，并達到了(le)(le)10億美元級別。
由于醫(yi)(yi)藥(yao)行(xing)業(ye)(ye)的專業(ye)(ye)性(xing)、監管政策等影(ying)響，大(da)多數資方選擇建立生命醫(yi)(yi)藥(yao)產業(ye)(ye)基金，為醫(yi)(yi)藥(yao)企業(ye)(ye)提供股(gu)權融資，挖掘潛力項目。同時與產業(ye)(ye)園(yuan)區進行(xing)深層次的合作，協助(zhu)園(yuan)區方提升營商環(huan)境。
北京市屬的(de)(de)園區投資(zi)運營商昌平科技(ji)園發(fa)(fa)展有(you)限公司(簡(jian)稱昌發(fa)(fa)展)成立于(yu)2015年(nian)。昌發(fa)(fa)展相關負(fu)責人表示，在選擇合作伙(huo)伴時(shi)，昌發(fa)(fa)展非常(chang)看重(zhong)為新型企(qi)業(ye)提供全周期的(de)(de)產(chan)業(ye)生(sheng)態服(fu)務的(de)(de)能力(li)。產(chan)業(ye)資(zi)源豐富(fu)、穩定的(de)(de)資(zi)金支持、優質的(de)(de)企(qi)業(ye)入駐以及專業(ye)的(de)(de)孵化，是大多數園區方所需要(yao)的(de)(de)合作方能力(li)。
公募REITs也讓產業(ye)(ye)園區項目的資金退出變現(xian)有了新(xin)通(tong)道。11月28日(ri)，全國首單生(sheng)物醫藥產業(ye)(ye)園REITs——華(hua)夏和達高科REIT正式(shi)獲批，成(cheng)為(wei)全市(shi)場(chang)第24單獲批的公募REITs產品。
分析人士指出，公(gong)募(mu)(mu)REITs可以(yi)有效盤活存量資(zi)產、拓寬企業(ye)融資(zi)渠道、提升資(zi)產運營效率，后(hou)期還(huan)可通過擴募(mu)(mu)不斷壯大REITs規模(mo)，形成可持(chi)續(xu)、可復(fu)制的基(ji)礎(chu)設(she)施資(zi)產建設(she)、運營、上市(shi)的良(liang)性(xing)循環。
仲量聯行華東區研究部董事丁(ding)婷表示，深度參(can)與行業發展、布局產業園(yuan)區及潛力企業的(de)全成長周期，是更多成熟資本考(kao)慮的(de)方式。
供需錯配
生物醫藥產業園(yuan)區呈(cheng)現出供不(bu)應求的格(ge)局(ju)，但并(bing)不(bu)是(shi)所有(you)的園(yuan)區都(dou)能(neng)承(cheng)接租戶的需求。
據(ju)高力(li)國際數據(ju)顯(xian)示，上(shang)海生(sheng)物(wu)醫(yi)(yi)藥產(chan)(chan)業園(yuan)的平均(jun)租金在2021年超越了非生(sheng)物(wu)醫(yi)(yi)藥產(chan)(chan)業園(yuan)。以張江生(sheng)物(wu)醫(yi)(yi)藥產(chan)(chan)業園(yuan)為例，2021年末為每平方米(mi)每天5元，復合年增(zeng)速(su)高達6.1%，遠超同期非生(sheng)物(wu)醫(yi)(yi)藥產(chan)(chan)業園(yuan)的年均(jun)增(zeng)速(su)。
北京的三大生(sheng)物醫藥(yao)產業園(yuan)區(qu)則有著(zhu)不同租(zu)金(jin)水平(ping)(ping)表現。中關村(cun)生(sheng)命科學園(yuan)租(zu)金(jin)在每(mei)平(ping)(ping)方米每(mei)天5.5元(yuan)(yuan)至7.5元(yuan)(yuan)，亦莊生(sheng)命醫學園(yuan)則是(shi)2.5元(yuan)(yuan)至3.5元(yuan)(yuan)，大興(xing)生(sheng)物醫藥(yao)基地最低，為2.1到(dao)2.5元(yuan)(yuan)。而北京物流園(yuan)區(qu)每(mei)平(ping)(ping)方米每(mei)天平(ping)(ping)均租(zu)金(jin)在1.7元(yuan)(yuan)左右。
生(sheng)物(wu)醫藥園區(qu)的(de)單平方米造價成本(ben)比物(wu)流(liu)(liu)要高(gao)得多，地(di)面(mian)承(cheng)重、層高(gao)、排(pai)風、排(pai)污、小環評(ping)等(deng)等(deng)都需要考慮(lv)在(zai)內。高(gao)力國際(ji)華北區(qu)產(chan)業(ye)及(ji)工業(ye)地(di)產(chan)服務董(dong)事(shi)吳(wu)濤指出，生(sheng)物(wu)醫藥產(chan)業(ye)聚(ju)集形態較為明(ming)顯，企業(ye)在(zai)選址時(shi)會考慮(lv)到人才(cai)流(liu)(liu)動、成果轉化、政策優勢(shi)等(deng)方面(mian)。
吳濤表示(shi)，租(zu)賃(lin)需(xu)求旺盛，而(er)優質產(chan)品較為稀缺，助漲(zhang)了生(sheng)(sheng)物(wu)醫藥(yao)園區(qu)的(de)(de)租(zu)金(jin)上漲(zhang)。從產(chan)業地產(chan)的(de)(de)角度看(kan)，未來五到十年內，生(sheng)(sheng)物(wu)醫藥(yao)園區(qu)會保持良好(hao)的(de)(de)發(fa)展態勢。
對(dui)于租(zu)戶方(fang)而言，更(geng)(geng)愿意去選擇符合自身需求且資(zi)(zi)質較好的(de)(de)園區(qu)，這些(xie)(xie)園區(qu)的(de)(de)業主方(fang)運營(ying)能(neng)力強，政策(ce)支(zhi)持(chi)力度更(geng)(geng)多(duo)。李虹表示，客(ke)觀來看，一(yi)些(xie)(xie)民營(ying)或者資(zi)(zi)質一(yi)般(ban)的(de)(de)生(sheng)物醫藥園區(qu)，空置率(lv)達70%。
環評是必要條(tiao)件，物業層高(gao)、承重、配(pei)(pei)電量決定了(le)未來租戶業態。園區的共(gong)享實驗室、共(gong)享設(she)備配(pei)(pei)套，能夠提(ti)供(gong)給租戶上下游產業鏈的資源，這些都是影響出(chu)租率的關鍵因(yin)素。李虹指出(chu)，一些項(xiang)目先天條(tiao)件并(bing)不滿足(zu)，在立項(xiang)之(zhi)時并(bing)非生物醫藥園區，半路轉型(xing)后(hou)硬(ying)件設(she)施難(nan)以滿足(zu)要求(qiu)，招商就比較困難(nan)。
另一名園(yuan)區(qu)運營人士指出，早年(nian)間園(yuan)區(qu)運營方一般提供(gong)物理空間、政策及(ji)資金支持。現在園(yuan)區(qu)服務方面(mian)的(de)比拼也(ye)更(geng)專(zhuan)業，涉及(ji)產業鏈完(wan)善、投融資需求(qiu)、智能設備(bei)等等方面(mian)。生物醫藥類產業園(yuan)經營管理預算(suan)相對更(geng)多一些(xie)，他們(men)愿意提供(gong)更(geng)好的(de)服務給園(yuan)區(qu)內的(de)企(qi)業，嘗試更(geng)多智能化的(de)管理方式。
比(bi)如細胞(bao)基因類的(de)(de)初(chu)創企業(ye)，獨立創建造價超(chao)過千(qian)萬(wan)的(de)(de)實驗室并不(bu)現實，這就需(xu)要園區配套(tao)的(de)(de)共享實驗室。類似(si)企業(ye)租戶的(de)(de)定向需(xu)求還(huan)包括園區運營方是(shi)否(fou)擁有活(huo)體(ti)動物(wu)實驗室執照，以及園區內處理動物(wu)血清、皮毛危廢品的(de)(de)資質等等。
李(li)虹(hong)認為，相較(jiao)(jiao)其(qi)他(ta)領域(yu)，國內(nei)大(da)多數城市的生物(wu)醫藥園(yuan)區起步較(jiao)(jiao)晚，細分賽道體量不大(da)。現階(jie)段仍屬(shu)于非標品(pin)、偏定制化(hua)項目(mu)，再現物(wu)流(liu)地(di)產(chan)火爆的可能(neng)性(xing)較(jiao)(jiao)小。
未來三年，僅北京大興、亦莊的生物醫藥產業園區還有至少50萬平米的供應量。目前來看存量企業擴張是主力需求，而業主方基本都會將特殊實驗室之類的設備配套需求納入整體規劃。李虹稱。
