搜房網，市值蒸發225億之后
房產中介與電商肉博
5月28日(ri)，杭(hang)州(zhou)“我愛我家”等9家中(zhong)介宣(xuan)布從搜房(fang)網杭(hang)州(zhou)站撤下(xia)所有房(fang)源(yuan)。這(zhe)9家在杭(hang)州(zhou)的市場份(fen)額(e)合計超過80%，他們(men)的集體(ti)撤離使(shi)搜房(fang)網杭(hang)州(zhou)站面臨(lin)“空城”絕(jue)境(jing)。
我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家(jia)透露，北(bei)京、上海、成都等(deng)地的房產中介也已結成聯盟與搜房網進行談判。如(ru)果談判破裂，我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家(jia)將于7月1日從搜房網北(bei)京站下架全部房源(yuan)。
杭州(zhou)的(de)戰火迅速蔓延，5月29日重(zhong)慶(qing)十家中(zhong)介機構聯(lian)合起來向搜(sou)房網提(ti)出“不能隨意漲(zhang)端(duan)口費”，“不能爭搶一手房源”等四點(dian)要求。這十家中(zhong)介在重(zhong)慶(qing)的市場份額(e)合計(ji)達到(dao)70%。
房產(chan)中介(jie)與電商反目已(yi)經不是第一次了。今年(nian)3月(yue)12日，我(wo)愛我(wo)家等9家地(di)產中介在京滬兩地(di)聯合抵制安居客漲價。結果，安居客被迫收回漲價方案。緊接著，央視3.15曝光(guang)了房地產(chan)網存在大量虛假信息（點到搜(sou)房(fang)網(wang)、58同(tong)城和(he)趕集網(wang)），這背后恐(kong)怕(pa)少不了地(di)產中介的(de)推手。此外，安居客按點擊付費模式發布房源(yuan)的模式也受到(dao)質疑（其它(ta)房產網采取端口(kou)套餐方式）。計(ji)劃今(jin)年赴美(mei)上市(shi)的安(an)居客，至今沒有向 SEC提交(jiao)招股文件，在搜房(fang)網暴跌45%、中介(jie)聯合(he)抵(di)制此起彼伏、阿里即將上市的情況下(xia)，最(zui)佳時間窗口已被錯過(guo)。
紐交所上市(shi)公(gong)司搜房網(wang)是真正的(de)行(xing)業大佬，市(shi)值80億美元(yuan)，比恒(heng)大高出近百億港元(yuan)。在(zai)抵制安居客事(shi)件中(zhong)，成(cheng)了不幸(xing)的(de)“躺(tang)槍者”。股價(jia)從3月初的(de)最高點19.94美元(yuan)跌(die)至(zhi)5月29日的(de)13.6美元(yuan)。
杭州事(shi)件(jian)爆(bao)發(fa)后，搜房網股價加速(su)下跌，6月5日(ri)收于11.03美元。90天內，搜房網市值蒸發(fa)225億元，平(ping)均每天2.5億元！
在看淡中國經濟前景，擔憂房地產市場崩盤的心態下，搜房網、安居客接連受到大型房產中介聯合抵制，暴露了線上、線下商家之間的深層矛盾及房地產電商議價能力的不足。所以，資本市場的反應并不過(guo)分。
搜房網營收構成
搜房(fang)網是中國最大的(de)房(fang)地產(chan)垂直門戶網站，擁有(you)近3500萬注冊用戶。它的(de)營收由在線(xian)廣(guang)告(gao)、房(fang)源發布和電子商務三(san)部分構成。
1、在線廣告
通過橫幅、鏈接、彈(dan)窗等(deng)形式(shi)幫(bang)助開發商(shang)推(tui)介(jie)新樓盤，是網站流量(liang)變現的主要(yao)形式(shi)。搜房網在線廣(guang)告收(shou)入(ru)從2008年(nian)的8600萬美元(yuan)上升到2013年(nian)的2.78億美元(yuan)，六年(nian)漲了223%。但由(you)于(yu)其它業務成(cheng)長更(geng)快(kuai)，在線廣(guang)告收(shou)入(ru)占營收(shou)的比(bi)重從2008年(nian)的80.6%下降到2013年(nian)的43.7%。
在2008到(dao)2010年(nian)國(guo)(guo)際(ji)金融危(wei)機、國(guo)(guo)內(nei)宏觀調控(kong)背(bei)景下，搜房(fang)(fang)網(wang)廣(guang)告收(shou)入保持高速(su)增長(chang)。因為市場(chang)越(yue)是不(bu)景氣，營銷越(yue)是受到(dao)重視(shi)。做(zuo)為排名(ming)第一的房(fang)(fang)地產垂直(zhi)門戶，搜房(fang)(fang)網(wang)廣(guang)告是開發商推新(xin)盤必投的。可(ke)以(yi)說，搜房(fang)(fang)網(wang)在一定意義上(shang)具有“抗周期性”。
2、房源發布
搜房(fang)網與房(fang)產中介的(de)糾(jiu)紛由此項業務而起。
房(fang)(fang)地產中(zhong)介通過(guo)支付一(yi)定費用獲得搜(sou)房(fang)(fang)網提供的端口。通過(guo)端口，中(zhong)介公司可以將房(fang)(fang)源(yuan)信(xin)息推送到搜(sou)房(fang)(fang)網前(qian)臺，供購房(fang)(fang)、租房(fang)(fang)者搜(sou)索、瀏覽。
費用(yong)以(yi)端口套餐(can)模式向中介(jie)公司收取，故(gu)稱之為(wei)端口費。2013年，此項(xiang)收入占搜房網(wang)營收的29.5%。
搜房網房源發布(bu)業務收入(ru)從2008年的(de)1600萬美(mei)元(yuan)(yuan)漲到2013年的(de)1.62億美(mei)元(yuan)(yuan)，六年漲了九倍(bei)。同期(qi)，房地產中(zhong)介為(wei)每個端口支付的(de)費用從幾十元(yuan)(yuan)漲到了幾百(bai)元(yuan)(yuan)，而每個端口帶來的(de)收益并沒(mei)有(you)成倍(bei)上漲。在房價(jia)上漲、成交(jiao)活躍的(de)時候(hou)，中(zhong)介可以承(cheng)受(shou)，當成交(jiao)低迷(mi)時端口費就成為(wei)不能承(cheng)受(shou)之重。
3、電子商務
此項業(ye)務主要(yao)是“搜(sou)房(fang)卡(ka)”的銷(xiao)售(shou)。搜(sou)房(fang)卡(ka)用戶支付金(jin)額（如1萬(wan)元），可以按比(bi)例抵扣特定(ding)樓盤(pan)價款(kuan)（如1萬(wan)抵2萬(wan)）。
搜房(fang)網不僅(jin)推廣了樓盤還用(yong)定金鎖(suo)定了購(gou)房(fang)者，所以開發(fa)商愿意給出(chu)豐厚(hou)的回(hui)報。用(yong)戶購(gou)卡金額中相當大的一部分成為(wei)搜房(fang)的收(shou)入(ru)。2011年，搜房(fang)網電子商務啟動。到(dao)(dao)2013年，該項收(shou)入(ru)達到(dao)(dao)1.88億美(mei)元，占總(zong)營收(shou)的25.3%。
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CEO內部郵件
杭(hang)州(zhou)事件發生(sheng)后(hou)，搜房網CEO莫天全發出一封(feng)內部郵(you)件，發送(song)時間的5月31日19點18分。主題是: 對(dui)杭(hang)州(zhou)經紀公司聯盟圍剿搜房的看法。
莫天全郵件的基調是：不要怪我(wo)愛我(wo)家或(huo)者其他經紀公司(si)，我(wo)們檢討一下我(wo)們自己！
他說(shuo)：“今(jin)年(nian)以(yi)來二手(shou)房(fang)(fang)(fang)市(shi)場下(xia)滑嚴重，部分(fen)經(jing)紀公(gong)司(si)虧損，而(er)(er)且(qie)市(shi)場并沒(mei)有回暖的(de)(de)跡象，但搜(sou)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)盈利依然強勁，一季度(du)盈利還有40%以(yi)上的(de)(de)增長(chang)。相(xiang)比之(zhi)下(xia)，我們(men)(men)一直標榜的(de)(de)與(yu)經(jing)紀公(gong)司(si)共同發展的(de)(de)目的(de)(de)，并沒(mei)有體現在搜(sou)房(fang)(fang)(fang)與(yu)經(jing)紀公(gong)司(si)的(de)(de)經(jing)營(ying)結果(guo)上，搜(sou)房(fang)(fang)(fang)賺了，而(er)(er)且(qie)賺的(de)(de)不(bu)合(he)理的(de)(de)多，相(xiang)反(fan)一些經(jing)紀公(gong)司(si)虧了，而(er)(er)且(qie)虧得不(bu)合(he)理的(de)(de)多。如(ru)果(guo)搜(sou)房(fang)(fang)(fang)還不(bu)降(jiang)價，甚(shen)至還通過創新來變相(xiang)增加收費和提價，我想經(jing)紀公(gong)司(si)是有道理來圍剿我們(men)(men)的(de)(de)。”
名(ming)為(wei)內部郵件(jian)，實際上是向(xiang)對手拋橄欖枝、打感情牌。莫天全說： “絕大部分經紀(ji)(ji)公司，包括我(wo)愛我(wo)家等聯盟成員，都是搜(sou)房(fang)的(de)(de)上(shang)帝，是他(ta)(ta)們(men)在過去的(de)(de)若干年中，造就了今天(tian)的(de)(de)搜(sou)房(fang)，是他(ta)(ta)們(men)的(de)(de)投入給(gei)搜(sou)房(fang)帶來了高(gao)額的(de)(de)收入和(he)(he)利潤，我(wo)們(men)要感謝他(ta)(ta)們(men)，在他(ta)(ta)們(men)有困(kun)難的(de)(de)時候理解(jie)和(he)(he)支持(chi)他(ta)(ta)們(men)，堅定我(wo)們(men)與經紀(ji)(ji)公司共同發展(zhan)的(de)(de)目標。”
除了(le)反省，莫天全拿出了(le)幾(ji)項實際(ji)措施：
1、降價、打折甚至免費支持搜房過去和現在的合作伙伴，特別是過去一直大力支持我們的鏈家、我愛我家、中原等合作伙伴；
2、充分利用搜房的金融服務和資金儲備，全面推出“搜房合作伙伴金融計劃”，為有壓力的經紀公司解困，也為有長期戰略的合作伙伴添磚加瓦，只有大家好，搜房才會好；
3、大力投放宣傳搜房的ＰＣ端和移動端，在主要城市和主要互聯網入口，大規模投放廣告宣傳，提升搜房的品牌和效果，給我們的經紀公司合作伙伴帶來實實在在的好處，哪怕是沒有利潤；
4?全面提升購房者和賣房業主對搜房的良好體驗，為經紀公司和經紀人提供更快和高效的撮合平臺。
與(yu)莊辰超對待藝(yi)龍、攜程(cheng)、同程(cheng)酒店(dian)及景點門票下架的態(tai)度(du)相比，莫(mo)天(tian)全的應(ying)對非常漂亮。除了個人素(su)養、脾氣秉性之外(wai)，也(ye)是損(sun)失200多億市值后痛(tong)定思痛(tong)的(de)結(jie)果。
破解零和博弈困境
在(zai)一段時間內房(fang)屋買(mai)賣(mai)、租賃(lin)交易的數量取決于(yu)供求關系。搜房(fang)網、安居客即(ji)不(bu)能讓沒有買(mai)房(fang)、租房(fang)打算的人去買(mai)房(fang)、租房(fang)，也不(bu)能幫中介公司提高傭金費率。收取房(fang)源發(fa)布(bu)費，是從中介口里搶蛋(dan)糕。搜房(fang)網所(suo)得就是中介所(suo)失，典型(xing)的零和博弈。
搜房(fang)(fang)網(wang)的流量(liang)(liang)是(shi)(shi)房(fang)(fang)源(yuan)信息吸引來的，而(er)房(fang)(fang)源(yuan)信息是(shi)(shi)中(zhong)介辛(xin)苦(ku)收集來的（業主(zhu)只要貼出信息，就會夜以繼日地收到數(shu)以百計的中(zhong)介電(dian)話）。房(fang)(fang)源(yuan)信息越(yue)豐富(fu)，搜房(fang)(fang)網(wang)流量(liang)(liang)就越(yue)大(da)，對中(zhong)介漲(zhang)價(jia)就越(yue)有底氣。本來就是(shi)零和博弈、邏輯(ji)上還有瑕疵，出問題是(shi)必(bi)然的。
還有(you)(you)一個問題，就是(shi)按端口或點擊收(shou)費，搜房(fang)(fang)網、安居客們沒有(you)(you)動力去杜絕虛假信(xin)息(xi)。以杭(hang)州為例，浙江某省級大報發布的(de)(de)調查(cha)報告(gao)顯示在(zai)售二手(shou)房(fang)(fang)房(fang)(fang)源約有(you)(you)5-7萬套。而此次9家(jia)中介(jie)從(cong)杭(hang)州搜房(fang)(fang)撤下40萬二手(shou)房(fang)(fang)信(xin)息(xi)，水分有(you)(you)多(duo)大？ 中介(jie)的(de)(de)伎倆就是(shi)用虛假信(xin)息(xi)引誘(you)用戶來電咨詢(xun)，然后(hou)說“那(nei)套房(fang)(fang)剛買出(chu)去，有(you)(you)一套與之相似的(de)(de)，只是(shi)貴了ＸＸ萬……”
如(ru)果搜房(fang)真能象(xiang)莫天全說的(de)那樣“降價、打折甚至免費(fei)支持搜房(fang)過去和(he)現在的(de)合作(zuo)伙伴”，不失(shi)為解(jie)開(kai)零(ling)和(he)博弈死(si)結，杜絕虛假信(xin)息、提高用戶體(ti)驗的(de)大膽嘗試。雖然暫時損(sun)失(shi)30%營收，但對搜房(fang)長(chang)遠發展是有(you)益(yi)的(de)。
（27篇近作見微(wei)信公(gong)號(hao)ThomasLee126 ）
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