租房市場(chang)近來風波不少。
最(zui)近(jin)，You+（優家(jia)公(gong)寓(yu)(yu)）北(bei)京蘇州(zhou)橋社(she)區(qu)數(shu)月未(wei)向產權(quan)方(fang)支付(fu)包括(kuo)房(fang)(fang)租(zu)在內的(de)多項費(fei)用，拖欠合(he)計1340.14萬元，被要求立即(ji)騰房(fang)(fang)。老牌(pai)中介公(gong)司(si)我愛我家(jia)也(ye)在近(jin)期宣布終止合(he)肥、煙臺(tai)、長沙城(cheng)市的(de)加盟業務(wu)。另一家(jia)長租(zu)公(gong)寓(yu)(yu)代(dai)表企業自如最(zui)近(jin)幾年財務(wu)狀況也(ye)并不(bu)(bu)可觀，不(bu)(bu)久前也(ye)因部分(fen)房(fang)(fang)源續租(zu)房(fang)(fang)租(zu)漲(zhang)價超(chao)10%而引起不(bu)(bu)少租(zu)客的(de)不(bu)(bu)滿(man)。
這三(san)家公(gong)司各(ge)自代表(biao)了不同(tong)的(de)房屋(wu)租賃產品模型。YOU+的(de)模式傾(qing)向于長租公(gong)寓(yu)、青年公(gong)寓(yu)，自如(ru)旗下(xia)的(de)自如(ru)友家也(ye)是(shi)(shi)長租公(gong)寓(yu)里的(de)一(yi)種(zhong)，區別在(zai)于是(shi)(shi)從房東手里分散地(di)收(shou)房，統一(yi)裝(zhuang)修(xiu)再出(chu)租，我愛(ai)我家則(ze)是(shi)(shi)比較傳統的(de)中(zhong)介模式，中(zhong)介帶人看房，收(shou)取中(zhong)介費，完成交易。
長(chang)時間以來，租(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)是一件“賭運氣”的(de)(de)事情，黑中介和(he)不靠譜(pu)的(de)(de)二房(fang)(fang)東遍地都(dou)是。互聯網(wang)租(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)企(qi)業的(de)(de)出現，一定程度(du)上解決了(le)信息(xi)不對(dui)稱的(de)(de)問(wen)題，長(chang)租(zu)(zu)(zu)公(gong)寓(yu)模式也(ye)通過對(dui)房(fang)(fang)源的(de)(de)統一規劃和(he)管理，給(gei)租(zu)(zu)(zu)客(ke)帶來舒適。資本市場(chang)也(ye)一度(du)對(dui)長(chang)租(zu)(zu)(zu)公(gong)寓(yu)青睞有加，2015年(nian)-2018年(nian)，蛋殼公(gong)寓(yu)、自(zi)如等企(qi)業急(ji)速(su)擴(kuo)張。2020年(nian)1月17日，蛋殼公(gong)寓(yu)登陸紐交所。
擴張之后，潮水(shui)調轉(zhuan)方(fang)向。由(you)于長租(zu)公寓模式中的“租(zu)金(jin)貸”產品以及迅速擴張帶來的問題，長租(zu)公寓行業頻繁暴雷，最大的一次當(dang)屬2020年年底蛋殼(ke)公寓的資金(jin)鏈斷裂事(shi)件。隨(sui)后，租(zu)房(fang)行業回歸(gui)平靜。
如今，疫情影響之下，整個租房市場都面臨(lin)著不(bu)小的考驗。加(jia)上互聯(lian)網企業也(ye)在(zai)收縮，融資也(ye)變得更加(jia)困難(nan)。傳統的中(zhong)介模(mo)式(shi)談不(bu)上性感，但相(xiang)對(dui)穩定且高(gao)效；長租公寓模(mo)式(shi)走過數年，談不(bu)上新鮮，也(ye)逐漸(jian)開始(shi)暴露問題。說回本質，租房到底是(shi)不(bu)是(shi)一門好生意？
“二房東”不好當：收縮、斷臂、難賺錢
租房市場近(jin)期(qi)的動態，要從三家公司說起。
6月(yue)18日(ri)，YOU+北(bei)京(jing)(jing)(jing)蘇州橋(qiao)社(she)區(qu)(qu)貼出一(yi)則(ze)名為《致(zhi)YOU+國(guo)際青年(nian)北(bei)京(jing)(jing)(jing)蘇州橋(qiao)社(she)區(qu)(qu)家(jia)友的(de)一(yi)封信》的(de)公告，稱自2020年(nian)以來，公司(si)在該社(she)區(qu)(qu)經營(ying)(ying)舉步(bu)維艱，累計虧損已達3500多萬元。運營(ying)(ying)方(fang)因(yin)被欠繳(jiao)租金、物業(ye)費(fei)等費(fei)用致(zhi)原有租賃合(he)同終止(zhi)，要求(qiu)北(bei)京(jing)(jing)(jing)優家(jia)公司(si)立即(ji)騰房。截(jie)至2022年(nian)6月(yue)18日(ri)，北(bei)京(jing)(jing)(jing)優家(jia)公司(si)已拖欠租金及(ji)物業(ye)費(fei)、欠付滯(zhi)納金、付水電費(fei)等合(he)計約1340萬元。
You+公(gong)寓(yu)創始(shi)人(ren)(ren)劉昕向媒(mei)體表示，不(bu)存(cun)在暴雷(lei)一說(shuo)，是北京(jing)的蘇州橋公(gong)寓(yu)撤店。You+的另一位聯合創始(shi)人(ren)(ren)劉洋(yang)也(ye)說(shuo)，疫情期間，長租公(gong)寓(yu)經營不(bu)易，但不(bu)是爆雷(lei)的概念。他解(jie)釋(shi)，目前(qian)You+在全國其(qi)他地方(fang)的項目都在盈(ying)利，所以對北京(jing)蘇州橋社(she)區做了(le)“割(ge)肉(rou)”的準(zhun)備(bei)。
長租(zu)(zu)公寓(yu)的(de)另一(yi)家代表(biao)企業自(zi)(zi)如，最近(jin)也因漲(zhang)(zhang)價(jia)問題一(yi)度被(bei)推(tui)上風口浪(lang)尖。不久前，北(bei)京、上海、武漢等地的(de)自(zi)(zi)如租(zu)(zu)客反映，自(zi)(zi)己(ji)的(de)房租(zu)(zu)合同即將(jiang)到(dao)期(qi)，續約的(de)房租(zu)(zu)價(jia)格(ge)漲(zhang)(zhang)幅(fu)超過10%，還(huan)有(you)人遇到(dao)了(le)20%、30%的(de)漲(zhang)(zhang)幅(fu)。更有(you)租(zu)(zu)客表(biao)示，在疫(yi)情期(qi)間(jian)，多地的(de)小區處于(yu)管控狀態，無法搬家，自(zi)(zi)如在此種情況下漲(zhang)(zhang)房租(zu)(zu)，實在很難(nan)理解。
自如方面回應稱，二季度(du)整體租(zu)(zu)金平(ping)穩，續約(yue)(yue)平(ping)均(jun)漲幅不足3%。至(zhi)于租(zu)(zu)客反映(ying)的10%以(yi)上的漲幅，主要(yao)原因(yin)可能是大部(bu)分業(ye)主委(wei)托協議(yi)中租(zu)(zu)金逐年按照(zhao)一(yi)定(ding)幅度(du)遞增的約(yue)(yue)定(ding)，導致漲幅超過平(ping)均(jun)水平(ping)。
即便租(zu)金在漲，自(zi)(zi)如的財務(wu)狀況(kuang)并不(bu)可觀(guan)。公開(kai)資料(liao)顯示，自(zi)(zi)如目前擁有300萬名自(zi)(zi)如客、近50萬業主(zhu)，管理(li)房源超過100萬間。據媒(mei)體報道(dao)，2015年至2017年自(zi)(zi)如累計虧損近13億(yi)元(yuan)。2019-2021年，自(zi)(zi)如收入分別為3.09億(yi)元(yuan)、1.28億(yi)元(yuan)和1.58億(yi)元(yuan)，經營狀況(kuang)尚未恢復到疫情前的水平。
集中式長租公(gong)寓(yu)You+“斷臂求生”，分散式長租公(gong)寓(yu)自如盈利(li)艱(jian)難。而傳(chuan)統的中介公(gong)司也(ye)在(zai)面臨考驗。
6月20日，我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家發(fa)布(bu)公告，決定(ding)終止合肥(fei)、煙臺、長沙城(cheng)市的加(jia)盟業務(wu)。有相關人士向媒(mei)體透露，今(jin)后，我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家將聚焦(jiao)重點城(cheng)市直(zhi)營(ying)業務(wu)，大力發(fa)展租賃業務(wu)。
加盟(meng)制曾是我(wo)愛我(wo)家(jia)迅(xun)速擴張的利器，現(xian)在，我(wo)愛我(wo)家(jia)卻表示，在現(xian)有(you)環境(jing)下，企業(ye)(ye)在加盟(meng)業(ye)(ye)務(wu)(wu)中的投(tou)入付(fu)出(chu)與收(shou)入無(wu)法實現(xian)平衡，業(ye)(ye)務(wu)(wu)體(ti)量和留(liu)存比(bi)例存在嚴重不匹配現(xian)象(xiang)，未來盈利空間十分有(you)限。
財(cai)報(bao)(bao)顯示，2021年(nian)，我愛(ai)我家(jia)(jia)(jia)報(bao)(bao)告期內(nei)加盟(meng)門店運營數量為1504家(jia)(jia)(jia)，相比2020年(nian)三(san)季度(du)末(mo)，僅增(zeng)長200余家(jia)(jia)(jia)，擴張速度(du)有(you)所(suo)減(jian)緩。
同時，其(qi)賺錢能力也大幅下降。2020年(nian)和2021年(nian)，我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家營收(shou)分別為(wei)96億(yi)元(yuan)(yuan)、120億(yi)元(yuan)(yuan)，但(dan)凈(jing)利(li)潤(run)分別為(wei)3.12億(yi)元(yuan)(yuan)、1.66億(yi)元(yuan)(yuan)，同比分別下降62%、50%，可(ke)謂(wei)增收(shou)不增利(li)。2022年(nian)一季度，我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家更是(shi)由盈(ying)轉虧，凈(jing)虧損達2.4億(yi)元(yuan)(yuan)。
“我愛我家這(zhe)種企(qi)業(ye)營(ying)收來源很單(dan)薄，整個企(qi)業(ye)的成(cheng)長面臨很多不(bu)確定性。疫情影響、市場(chang)影響，最后成(cheng)本都(dou)會轉(zhuan)嫁到企(qi)業(ye)經(jing)營(ying)方(fang)面。”易居研(yan)究院智庫(ku)中心研(yan)究總監嚴躍(yue)進分析道。
新老“中介”都在此時暴露出問題，58安居客首席(xi)分(fen)析(xi)師(shi)張波向深燃解釋(shi)，政(zheng)策(ce)層面和大(da)環(huan)境(jing)的共同作用下(xia)，會讓這類企業(ye)面臨一些挑戰。
他(ta)表示，“不(bu)管是(shi)哪種模(mo)式，都要通(tong)過產品(pin)的(de)更新迭代來(lai)得到租(zu)客(ke)的(de)認可(ke)，而(er)租(zu)客(ke)認可(ke)的(de)前提就是(shi)租(zu)金不(bu)能(neng)有(you)過快的(de)上漲。租(zu)金過快上漲，不(bu)但是(shi)租(zu)客(ke)覺得壓(ya)力很大，政策也(ye)會進行調控。所以整(zheng)體來(lai)看，不(bu)管是(shi)市(shi)場(chang)層面(mian)還是(shi)政策層面(mian)，租(zu)房市(shi)場(chang)確實比較有(you)壓(ya)力。”
從風口到暴雷，長租公寓的“前世今生”
傳統(tong)的(de)(de)中介模式，租(zu)房(fang)(fang)人(ren)(ren)早已不陌生。刻板印(yin)象中，通過(guo)傳統(tong)的(de)(de)中介找房(fang)(fang)，就是賭一(yi)把運氣。樓道、電線(xian)桿、防(fang)盜(dao)門上，到處可見私人(ren)(ren)中介的(de)(de)租(zu)房(fang)(fang)小廣告，在租(zu)房(fang)(fang)市場(chang)尚且混(hun)亂不堪的(de)(de)時期，不少前來大(da)城市打拼的(de)(de)年輕人(ren)(ren)，都(dou)上過(guo)幾次黑(hei)中介的(de)(de)當(dang)。
當正規的房產中(zhong)介公司開始在(zai)市場上鋪路，租房人可以(yi)委托鏈家、我(wo)愛(ai)我(wo)家、麥(mai)田(tian)等(deng)公司，大部(bu)分情況是(shi)，找(zhao)到合適(shi)的房源，交一(yi)筆中(zhong)介費(fei)，中(zhong)介的任(ren)務宣告完成，后(hou)續只要(yao)跟房東對接即可。
逐(zhu)漸，新的需(xu)求(qiu)又產生了。短租(zu)、服(fu)務、靈(ling)活付租(zu)金等模式成為企(qi)業新的突破口，年輕人也更希望擺脫中介費，享受更好的服(fu)務。長租(zu)公寓模式，應此類需(xu)求(qiu)而生。
2010年(nian)開始，小豬(zhu)短租(zu)(zu)、蘑(mo)菇租(zu)(zu)房等(deng)互聯網租(zu)(zu)房平臺和(he)民宿短租(zu)(zu)類(lei)平臺涌現，自(zi)如(ru)也(ye)于2011年(nian)誕生。2015年(nian)-2018年(nian)，在政策的鼓勵下(xia)和(he)VR技(ji)術的支持下(xia)，蛋殼(ke)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)、自(zi)如(ru)、青(qing)客公(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)、相寓(yu)(yu)(yu)、冠寓(yu)(yu)(yu)等(deng)平臺急速擴張，融(rong)資不斷(duan)。2019年(nian)11月，青(qing)客公(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)登(deng)陸(lu)納(na)斯達克(ke)，奪得“長租(zu)(zu)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)第一股”稱號(hao)，2020年(nian)1月，蛋殼(ke)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)在紐交所掛牌上市，行業(ye)迎(ying)來高光時刻。
然而，同樣也是在2020年(nian)，形勢急(ji)轉直下。
這一(yi)年(nian)，注銷(xiao)和(he)吊銷(xiao)的(de)(de)(de)長(chang)租公(gong)寓數(shu)量(liang)(liang)分別達475家(jia)和(he)45家(jia)，占過去10年(nian)注銷(xiao)和(he)吊銷(xiao)長(chang)租公(gong)寓企業(ye)數(shu)量(liang)(liang)的(de)(de)(de)一(yi)半以(yi)上(shang)。青(qing)客(ke)(ke)公(gong)寓2020年(nian)虧損達15.34億元(yuan)，同比擴大208%。年(nian)底，蛋殼公(gong)寓因資金鏈斷裂暴(bao)雷，留下的(de)(de)(de)只有(you)無助的(de)(de)(de)租客(ke)(ke)和(he)房東。在此(ci)之前的(de)(de)(de)2018年(nian)，就有(you)好租好住、愛生(sheng)活(huo)愛公(gong)寓、優租客(ke)(ke)、鼎家(jia)等品牌相(xiang)繼暴(bao)雷，蛋殼暴(bao)雷更像是(shi)一(yi)次(ci)大爆發。
隨后，政策趨嚴，行業洗牌(pai)，蘑菇租(zu)房也在(zai)2021年初被寓小(xiao)二接手。2021年之后，長租(zu)公寓行業趨于平靜。
回顧(gu)長租公寓行業的(de)(de)起起落落，可(ke)以看出在這個細分領域，誕(dan)生出了不同類型(xing)的(de)(de)玩家。根(gen)據Mob研究院發布的(de)(de)《2021年中國互(hu)聯網(wang)(wang)租房(fang)行業洞察報(bao)告》，中國互(hu)聯網(wang)(wang)租房(fang)運營模式主要分為C2C、C2B2C、B2C三種。
C2C模式(shi)(shi)中的代表企(qi)業是(shi)貝(bei)殼和安居客，僅(jin)提供(gong)平臺(tai)信息(xi)服務(wu)，運營成本比(bi)(bi)較低。C2B2C模式(shi)(shi)以自如友(you)家、蛋殼公寓等為代表，平臺(tai)充當的角色類似二房東(dong)，從業主手里(li)收(shou)房后再向外出租(zu)，這類模式(shi)(shi)運營成本較高，但(dan)擴張速度快(kuai)，通(tong)過賺取(qu)房租(zu)差(cha)價和增值服務(wu)獲(huo)利(li)。B2C模式(shi)(shi)則是(shi)自有房產統一出租(zu)，前期鋪市場的投(tou)入很大，但(dan)運營成本相比(bi)(bi)前者要低一些。
長租公寓的成本投入，可以大致分為兩(liang)種，即房(fang)(fang)源(yuan)成本和裝(zhuang)修成本。嚴躍進向深燃解釋，收房(fang)(fang)的成本很高(gao)，經常(chang)也會出現(xian)和房(fang)(fang)東(dong)毀約(yue)的情況(kuang)。所以從這點上看，房(fang)(fang)地(di)(di)產開(kai)發商的優勢很明(ming)顯，因為本身就有拿地(di)(di)優勢。
裝(zhuang)修也(ye)是長租公寓逃不開(kai)的一項支出。“舉個例子(zi)，個人(ren)房(fang)東對(dui)外租房(fang)的時候，生意很好做，同(tong)時出租幾套，收入非常可觀。但是當(dang)他打算把盤子(zi)做大(da)，一下(xia)出租幾十(shi)上百套房(fang)子(zi)的時候，卻發現沒(mei)那么賺(zhuan)了。這就是短期內裝(zhuang)修成(cheng)本的急劇增(zeng)加(jia)導(dao)致的。”
長租(zu)公(gong)寓的快速崛起和(he)神話破滅(mie)，都和(he)“租(zu)金貸”密(mi)切相關。
“租(zu)金貸(dai)”，可(ke)以(yi)理解(jie)為打了一(yi)個時(shi)間差。長租(zu)公寓公司按(an)年向(xiang)房(fang)客(ke)(ke)收取(qu)租(zu)金，但按(an)月(yue)或按(an)季度(du)向(xiang)房(fang)東(dong)支(zhi)付房(fang)東(dong)。租(zu)客(ke)(ke)使用租(zu)金貸(dai)貸(dai)款一(yi)年的房(fang)租(zu)，企業也可(ke)以(yi)通過金融平臺(tai)一(yi)次(ci)性收到(dao)這(zhe)筆房(fang)租(zu)，再按(an)月(yue)和(he)季度(du)慢(man)慢(man)向(xiang)房(fang)東(dong)支(zhi)付房(fang)租(zu)，這(zhe)期間，企業便有了可(ke)以(yi)支(zhi)配的富(fu)余現金流。
早期長租(zu)公寓市場(chang)競(jing)爭(zheng)激烈(lie)，很多(duo)企業利用這部分(fen)資金進入(ru)市場(chang)搶占(zhan)房源，迅速擴張，但也造成了“高收低租(zu)”、“收益倒掛”的情(qing)況。風險也隨(sui)之而來，市場(chang)波動、入(ru)住率低等情(qing)況都有可能(neng)讓長租(zu)公寓企業資金鏈斷裂。
拿2020年蛋殼公(gong)寓(yu)暴雷(lei)事件來(lai)看，長租公(gong)寓(yu)資(zi)金(jin)鏈斷裂(lie)之(zhi)后，對于(yu)(yu)房(fang)(fang)(fang)東(dong)來(lai)說，好(hao)幾個(ge)月(yue)沒收到房(fang)(fang)(fang)租，企(qi)業又聯系不上(shang)(shang)，只好(hao)上(shang)(shang)門收房(fang)(fang)(fang)，或(huo)者跟租客索要(yao)(yao)房(fang)(fang)(fang)租。而(er)對于(yu)(yu)租客來(lai)說，房(fang)(fang)(fang)租每月(yue)按時交給企(qi)業，或(huo)按時還貸，而(er)無房(fang)(fang)(fang)可住，還要(yao)(yao)繼續(xu)還款。
2020年，住(zhu)建部開始嚴控長(chang)租公寓領域(yu)“高進低出”“租金貸”等現象(xiang)，行業也趨于(yu)規范和(he)平靜。
長租公寓還是一門好生意嗎？
長(chang)租公(gong)寓理想(xiang)的發展路(lu)徑是(shi)，把(ba)規(gui)(gui)模(mo)做大，通過規(gui)(gui)模(mo)效應來攤(tan)銷投入成(cheng)本。但前(qian)長(chang)租公(gong)寓從業者朱林表示，長(chang)租公(gong)寓本不是(shi)一(yi)(yi)個依賴規(gui)(gui)模(mo)效應的生意，一(yi)(yi)方面企業很(hen)難(nan)做大規(gui)(gui)模(mo)，另外(wai)就算是(shi)規(gui)(gui)模(mo)大了，管(guan)理能力、周轉效率(lv)、空置(zhi)率(lv)控制不好的話，依然會出(chu)問題，甚至(zhi)更嚴重。
“小(xiao)型企(qi)業(ye)的老板(ban)尚(shang)可(ke)(ke)監督(du)每一套(tao)房的情(qing)況，但企(qi)業(ye)做(zuo)大之后，中間環節就存(cun)在很多不可(ke)(ke)控(kong)的因素，房屋質量沒法把控(kong)，降價收房、刷KPI、吃回扣的情(qing)況也都(dou)會存(cun)在”，朱林表示。
投入大、盈利慢是(shi)長租公寓模(mo)式最突出(chu)的特(te)點。公開數據顯示(shi)，保(bao)持出(chu)租率(lv)在(zai)90%以上(shang)，長租公寓才可能盈利，并且利潤僅為(wei)10%左右(you)。
朱林(lin)介紹，出租(zu)率確實(shi)是關(guan)系(xi)到(dao)長租(zu)公寓能否盈利的最(zui)重要的指(zhi)標，如果(guo)及時把房(fang)(fang)子出租(zu)，企業的壓力不(bu)至于太大(da)。“一間房(fang)(fang)空置(zhi)一個月，可能就要用多個房(fang)(fang)子賺的錢(qian)來填補。這也是為什么(me)企業越(yue)大(da)，房(fang)(fang)源數(shu)量越(yue)多，就越(yue)容易(yi)出問題。總(zong)有房(fang)(fang)子在空置(zhi)，那(nei)就代表總(zong)有窟窿要填。如果(guo)這時候(hou)再(zai)不(bu)斷地擴張收(shou)房(fang)(fang)，跑得太快，就更拉(la)不(bu)回來了。”
根據睿信地產(chan)研究(jiu)院對各類(lei)集中(zhong)式(shi)和(he)分散(san)式(shi)長租公寓的(de)(de)調研，國內(nei)品牌公寓的(de)(de)成本(ben)費(fei)用主要由拿房成本(ben)、獲客成本(ben)、裝(zhuang)修攤(tan)銷、人力開支、增值稅(shui)構(gou)成。其中(zhong)拿房成本(ben)占(zhan)到整體收(shou)入的(de)(de)50%左右(you)，其次為裝(zhuang)修攤(tan)銷，按息稅(shui)前凈現(xian)金流測(ce)算的(de)(de)投資(zi)回收(shou)期平(ping)均在4-5年左右(you)。
2020年(nian)(nian)，一(yi)位在山東濟南經(jing)營小(xiao)型長租(zu)公寓(yu)企(qi)業的(de)從業者曾告(gao)訴媒體，每月租(zu)金(jin)最低1360元的(de)長租(zu)公寓(yu)，經(jing)營成(cheng)本(ben)(ben)占比超過(guo)40%。2019年(nian)(nian)該店全年(nian)(nian)收入大約(yue)只是裝修成(cheng)本(ben)(ben)的(de)三(san)分之一(yi)，七(qi)八年(nian)(nian)才能回本(ben)(ben)。
也就是說，不管長租公寓企業規模大或小，回(hui)本都(dou)很慢。
而且，朱(zhu)(zhu)林表(biao)示，長租(zu)公寓的生(sheng)意是(shi)一塊一塊區域(yu)打下來(lai)的，不(bu)是(shi)品(pin)牌(pai)效(xiao)應(ying)上(shang)來(lai)了，就能(neng)全國吃香。在打開新區域(yu)的時候，大企業還會受(shou)到來(lai)自中小型企業的沖擊。“可能(neng)大公司(si)和小公司(si)都(dou)在某一棟樓里都(dou)有房源，這時候租(zu)客是(shi)比較(jiao)誰的價格低、房子好，而不(bu)是(shi)品(pin)牌(pai)有多大。也就是(shi)說(shuo)，在這個(ge)領域(yu)，品(pin)牌(pai)溢價空(kong)間并不(bu)大。”朱(zhu)(zhu)林說(shuo)。
但(dan)是，長租公寓模式也不(bu)完全是死路一條。
比如，找(zhao)到(dao)目標人(ren)群和(he)合適的城市(shi)就很重要(yao)。人(ren)群的選擇(ze)上有很大彈性空間(jian)，張波舉例，藍領公(gong)寓就是一(yi)種專(zhuan)精(jing)于某一(yi)類(lei)人(ren)群的長租(zu)公(gong)寓業態。
至于城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，張波解釋(shi)，每個(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的租(zu)房政策不(bu)(bu)同(tong)，有(you)的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)不(bu)(bu)允許N+1（增加一個(ge)客廳(ting)隔斷作(zuo)為房間出租(zu)），有(you)的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)只要求衛生間、廚(chu)房不(bu)(bu)能住人，客廳(ting)可以住人，只要符合人均居住面積(ji)就(jiu)可以。后(hou)者這類城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)就(jiu)比較適(shi)合做市(shi)(shi)場化(hua)的長租(zu)公(gong)寓。
另一條出路是(shi)走輕資(zi)產路線。“現(xian)在(zai)的(de)長租(zu)公寓模式做得比(bi)較重，基本都是(shi)兜底，相當于企業(ye)拿到(dao)房源，然(ran)后承諾每(mei)個月給房東分多少的(de)租(zu)金。”張波(bo)解釋(shi)。
“輕資產模(mo)(mo)式更(geng)像是酒店管理，企業(ye)做的(de)是物業(ye)服(fu)務(wu)，收(shou)取相(xiang)應(ying)的(de)服(fu)務(wu)費。這(zhe)樣(yang)企業(ye)也會有一定的(de)溢價空(kong)間，這(zhe)種模(mo)(mo)式也可(ke)以(yi)填補酒店市場化(hua)的(de)空(kong)白。”但(dan)是，他強調，輕資產模(mo)(mo)式要(yao)(yao)想健(jian)全，還是要(yao)(yao)建立在品牌能(neng)力、服(fu)務(wu)運(yun)營(ying)能(neng)力成熟的(de)前提下。
總的(de)來說，長租公寓模式(shi)本身存在一定風(feng)險，但也可以通(tong)過(guo)完善產品和(he)服務質(zhi)量，盡可能地把控(kong)風(feng)險。有分析人士認為，如果只(zhi)是(shi)(shi)堅持(chi)原有的(de)模式(shi)，只(zhi)是(shi)(shi)在表面(mian)的(de)裝修上(shang)做文章的(de)話(hua)，抗風(feng)險能力不會變強，因為歸根結底做的(de)還是(shi)(shi)收房再出租的(de)生(sheng)意，和(he)傳統的(de)中介模式(shi)差別(bie)不大。
曾是為了(le)解決年輕(qing)人(ren)最新的(de)(de)租房需(xu)求而生的(de)(de)長(chang)租公(gong)寓模式，如今經歷了(le)11年的(de)(de)洗(xi)禮，似乎也和傳統模式一樣(yang)，遇到了(le)難以(yi)跨越的(de)(de)瓶頸(jing)。服務(wu)、定位、抗風險(xian)能力，都是擺在企業面前，亟(ji)待(dai)被正視的(de)(de)問題。
