4月底(di)，林騰(teng)蛟(jiao)決定(ding)將所(suo)持環(huan)保(bao)上市(shi)企業控(kong)制權轉讓；紀海(hai)鵬(peng)拋(pao)售旗下高速公路項目股權，年齡相仿的(de)兩人不約(yue)而同忍痛割(ge)肉，目的(de)只(zhi)有一個，救(jiu)贖(shu)各自名下的(de)房企。
至少(shao)一年前，林(lin)(lin)、紀二人還是深居簡(jian)出。林(lin)(lin)的陽光城，靠朱榮斌、吳建斌“雙斌”組合打(da)理；紀海鵬早將所持龍(long)光集團大部(bu)分股權(quan)贈給女兒(er)紀凱婷。
陽光(guang)(guang)城去年和泰康(kang)系徹底撕破臉，得(de)力干將朱榮(rong)斌離職，林騰(teng)蛟不(bu)得(de)不(bu)騰(teng)出(chu)一(yi)只手來；亟待改(gai)善債務結(jie)構的龍光(guang)(guang)集團，非(fei)老紀親自出(chu)馬不(bu)可(ke)。
國內房企暴雷潮席卷一年多時間里，一大群房企實控人滿眼焦慮。藍光發展楊鏗、新力控股張園林、中梁控股集團楊劍、福晟集團潘偉明等，都嘗到了千億躍進的苦果。
流動性危機之下，王文學能(neng)不(bu)能(neng)保住華夏幸(xing)福控(kong)制權；同(tong)在河(he)北的榮盛發展上(shang)市以來首(shou)虧近(jin)50億元；建業地產(chan)胡葆森怎么在洪(hong)水后(hou)、疫情中(zhong)重新站穩腳跟……
四五年前，這些房(fang)企老板光鮮亮(liang)麗，那時的陽(yang)光和沙灘還(huan)不是奢侈品(pin)，幾乎是年會標配。如今黑云壓頂城欲摧(cui)，昔日財(cai)大氣(qi)粗的老板們，個個押上身家找錢還(huan)債(zhai)。
以前較量的是，誰做的規模更大，現在比的是誰活的更久。
在深交所發文允許房企拓寬債券募集資金(jin)用(yong)途后，房企們已熬到了黎明(ming)前(qian)。
穿越周期
2021年寒風乍起(qi)，國內房企們陸續暴雷。難，已不是某家企業的專(zhuan)享。在這場(chang)風暴里(li)，從來沒有人能夠(gou)獨(du)善(shan)其(qi)身，也(ye)無法預料下(xia)一(yi)個(ge)暴雷花落誰家。
萬(wan)科4年前(qian)喊(han)出的那句“活下去”，不少人誤認為又是個“狼來了”的故事。
那時，國內房企正沉迷于對規模的(de)(de)追(zhui)逐(zhu)，不惜(xi)猛加杠桿向前沖的(de)(de)癲(dian)狂逐(zhu)漸蔓延到(dao)整個行業。
正榮(rong)地產董事長黃仙枝(zhi)曾熱衷規(gui)模效應，他認(ren)為，只有(you)(you)達(da)到一定規(gui)模才(cai)有(you)(you)成本優勢，盈利(li)才(cai)會提升。
隨著規(gui)模增長風(feng)險越來(lai)越大，公司暴雷前后，黃仙枝慫了，在投資人電話會(hui)議上，他(ta)懇請給予(yu)一些時間強化現金(jin)流。
和黃(huang)仙枝一樣信奉(feng)規模效(xiao)應的房(fang)企不少(shao)，已暴雷的新力控(kong)股、藍光發展、中梁控(kong)股等(deng)，莫不如(ru)是(shi)。
藍光(guang)發(fa)展迅猛(meng)擴(kuo)張(zhang)的那幾年(nian)，新增(zeng)土地儲(chu)備爆(bao)表：2015年(nian)拿地15塊，2020年(nian)拿地52塊。其中，2020年(nian)溢價(jia)(jia)率超過30%有37塊，溢價(jia)(jia)率超過50%的有21塊，另外5塊土地溢價(jia)(jia)率超過100%。
楊鏗雄心虎膽，手里的(de)藍光發展付出(chu)巨大代價：負債規模(mo)從2017年的(de)761億(yi)元增至(zhi)2020年的(de)2118億(yi)元，融資成(cheng)本(ben)從7.19%升至(zhi)8.20%。即(ji)便實施出(chu)售迪康藥(yao)業和藍光嘉寶服務(wu)等一系列瘦身計劃，債務(wu)至(zhi)今(jin)沒有得到(dao)解決(jue)，截至(zhi)4月22日，累計未償債務(wu)本(ben)息規模(mo)增至(zhi)328.22億(yi)元。
陽光城同樣(yang)被高周轉所累，2017年(nian)(nian)還是小步慢跑，之后就停(ting)不下來。2017年(nian)(nian)拿地耗資650億(yi)元，新增計容建筑面積(ji)2021.63萬平方(fang)米，當年(nian)(nian)，公(gong)司(si)歸母凈(jing)利潤才20.62億(yi)元。
中梁控股在(zai)拿地(di)(di)方面更為高調。2016年平(ping)均5天拿一塊(kuai)(kuai)土地(di)(di)，2018年更是以1.31天拿一塊(kuai)(kuai)地(di)(di)的速度，成為土地(di)(di)市場里(li)一頭猛狼。
大小房企之所以迷信規模效應，源于一條隱晦的生存法則：千億規模才有未來。早前保利地產(chan)的宋(song)廣菊、融創的孫(sun)宏斌(bin)，提出過這(zhe)一論調，逐漸(jian)成為行業共識。
花式自救
快速筑(zhu)起的商業(ye)帝國，往往距離崩塌不遠。在房地產行業(ye)，眼見(jian)它(ta)起樓塌樓比(bi)比(bi)皆是(shi)。
從北上求援的許老板，寫信求助的胡葆森，突然退群的張園林，還有福建歐式兄弟之一歐宗洪，愛唱粵劇的陳卓林等，哪一位房企老板如今不是置身水深火熱之中？
去年整整一(yi)年，暴雷的房企拉滿(man)了A4紙，從藍光發展到寶(bao)能，從花(hua)樣年到當代(dai)置業……
人民法院公告網公告顯示，2021年，全國近400家房企宣告破(po)產。今年初以來，房企暴(bao)雷(lei)事件仍此(ci)起彼伏。
這些房企暴(bao)雷的先兆大多(duo)有跡可循，從理(li)財兌(dui)付不了(le)，到債務展(zhan)期(qi)，再引出(chu)公(gong)司(si)債務違約和現(xian)金流危機(ji)。
三條紅(hong)線出臺之(zhi)后(hou)，一些房(fang)企借新還舊的游戲難以為續(xu)、國內外融資渠道近乎(hu)關閉，房(fang)企手里的好牌已(yi)不多，除在銷售端盡全力(li)實現回款(kuan)之(zhi)外，剩下的只有各顯神通。
紓(shu)困(kun)的(de)路(lu)(lu)徑只有幾條，股東借款(kuan)、配股融資、出售(shou)物(wu)業(ye)資產等，是(shi)眾多(duo)房企扭轉危機路(lu)(lu)上(shang)不多(duo)的(de)選擇。
物(wu)業(ye)資產率先擺(bai)上貨架。中指院數據顯示(shi)，2021年(nian)，物(wu)業(ye)管理行業(ye)并購案交易總金(jin)額353.2億元，同比(bi)增長234.15%。
藍(lan)光(guang)發展、中梁控股、禹洲集團、陽光(guang)城、富力地產(chan)等，都已將旗下(xia)物業資產(chan)拱手讓(rang)人，以換取資金。
另(ling)外，通過債券展期(qi)、交換要(yao)約或同意征求，獲得債券持有人的(de)同意。去年，中國(guo)金茂、世茂、建業(ye)地產(chan)及(ji)新城控(kong)股等(deng)房企(qi)紛(fen)紛(fen)回購(gou)美(mei)元票(piao)據(ju)，提(ti)振資本市場信心。
投資者對房地產的信心已到了比紙還薄的程度，市場擔心行業層面有系統性風險爆發的可能。
作為廣(guang)大中小投資者信心的(de)重要支(zhi)撐點，房企老板們正試圖消(xiao)除(chu)這一不好的(de)預(yu)期。
去年以來，融(rong)創出售(shou)資產回(hui)流現金(jin)，曾在短短兩(liang)個(ge)多月，回(hui)籠資金(jin)超過(guo)200億(yi)元(yuan)。此外，老板孫宏斌還向公司提供4.5億(yi)美元(yuan)無息借款(kuan)。
林騰蛟在(zai)公司面臨流動性危機時，押(ya)上(shang)身家(jia)對展期美元債(zhai)全額(e)擔(dan)保，果斷出售所持(chi)興(xing)業銀行股(gu)(gu)權；今(jin)年3月(yue)出讓偉正控股(gu)(gu)相關股(gu)(gu)權償債(zhai)；日前已(yi)將陽(yang)光(guang)集團(tuan)所持(chi)龍凈(jing)環保相關股(gu)(gu)權轉(zhuan)讓給(gei)紫金礦業；5月(yue)，陽(yang)光(guang)城再賣掉(diao)永(yong)康眾(zhong)泰小鎮項目，回血57億元。
在旭(xu)輝控股(gu)以(yi)供股(gu)方式募集16.7億港元中，大股(gu)東(dong)林氏家族及多家長線股(gu)東(dong)額(e)外(wai)申(shen)請(qing)超(chao)額(e)認購，合計獲得8.22股(gu)供股(gu)股(gu)份申(shen)請(qing)，相當于可(ke)供認購供股(gu)股(gu)份的1.97倍(bei)。
去年9月(yue)，富力地產執行董(dong)事李思廉及大股(gu)東(dong)張力合計為公(gong)司提供80億港元(yuan)財(cai)務(wu)支助(zhu)；當(dang)代置業(ye)股(gu)東(dong)張雷及執行董(dong)事張鵬合計向公(gong)司提供8億元(yuan)股(gu)東(dong)貸款(kuan)。
寶能姚振華通過中山潤田質押中炬高新股票，變(bian)相融資(zi)41.04億(yi)元。
雅居樂對價18.44億元轉讓(rang)廣州(zhou)利合26.66%股權(quan)，徹底退(tui)出繼海南清(qing)水灣之外，另一超(chao)級(ji)大盤廣州(zhou)亞運城項目。
否極泰來？
2017年(nian)，陳卓(zhuo)林錄制(zhi)過一支粵(yue)劇名段《狄青闖(chuang)三關(guan)》。據報道，他最喜歡其中一句(ju)唱詞是“昔日雄風啊，豈可(ke)一朝散盡？”
彼時的唱詞，放(fang)到現在的房企老板身(shen)上，似乎更為貼切。
早年一時沖(chong)動高杠(gang)桿、高周轉，是這些房(fang)企(qi)掉進深(shen)淵的(de)主因。從房(fang)企(qi)瘦身到(dao)老板親自上場輸血，嚴格意義上說(shuo)，是他們對追逐規(gui)模(mo)、粗放管(guan)理埋單。
這已是行業(ye)通(tong)病(bing)，只(zhi)有在銷售端回歸日常，保(bao)證現金流通(tong)暢才是共識。
不(bu)(bu)過，銷(xiao)售端的寒意尚濃，不(bu)(bu)免讓房企們走出困境(jing)徒生幾(ji)分無奈(nai)。
今(jin)年，正榮地(di)產已(yi)宣(xuan)布暫緩拿(na)地(di)、不設立任何具體銷售(shou)目標了。也就是(shi)說，公司重點在于盤活項目，迎面化解流(liu)動(dong)性危機。
根據(ju)惠(hui)譽機構研報數據(ju)，今年正榮地產即將到(dao)期(qi)(qi)或可回售(shou)的資本(ben)市場債(zhai)券(quan)(quan)(quan)約88億(yi)美元，包含(han)6月(yue)到(dao)期(qi)(qi)的16億(yi)元人(ren)民幣債(zhai)券(quan)(quan)(quan)、8月(yue)到(dao)期(qi)(qi)的2.93億(yi)美元債(zhai)券(quan)(quan)(quan)、9月(yue)到(dao)期(qi)(qi)的2.465億(yi)美元債(zhai)券(quan)(quan)(quan)、9月(yue)可回售(shou)的10億(yi)元人(ren)民幣境內(nei)債(zhai)券(quan)(quan)(quan)及11月(yue)到(dao)期(qi)(qi)的10.5億(yi)元人(ren)民幣境內(nei)債(zhai)券(quan)(quan)(quan)，償付壓力不小。
惠譽認為，這家閩(min)系(xi)房企已基本(ben)無法通(tong)過資本(ben)市(shi)場(chang)募集(ji)資金，只能靠內部現金來源應對償債問(wen)題。
在(zai)極弱的市場環境之下，正(zheng)榮地產(chan)的銷(xiao)售(shou)大受影響。今年前3個月(yue)，合約(yue)銷(xiao)售(shou)額140.1億(yi)元，同比減(jian)少64.97%。
與正榮一樣(yang)銷售陡降的，還有雅居樂(le)、中梁控(kong)股(gu)、陽(yang)光城等。今(jin)年前3個月，這3家房企銷售額同(tong)比(bi)分別下降46.60%、55%和94.42%。
在(zai)房企(qi)(qi)解困過(guo)程中(zhong)，花樣(yang)年控股算是運氣好的。因為基本面(mian)較好，且大部分(fen)項目布局在(zai)核心一二(er)線城(cheng)市及大灣區，得到(dao)了(le)廣東(dong)實力名企(qi)(qi)粵民投投來的橄欖枝。這(zhe)家快要躺平的房企(qi)(qi)，命運開始轉向。
不過，花樣年控股董事會(hui)主席兼執行董事潘軍說，公司可能需要(yao)花一(yi)個非(fei)常長的時間(jian)來化解這(zhe)次危機(ji)，2至3年甚(shen)至更長時間(jian)。
榮盛發展董事長耿建明也深有感觸，在今年開年的動員會上，他說，“熬過寒冬，就是春花爛漫。”
