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以下是文字實錄：

周其仁：其實我也不知道為什么要在國賓館討論莫干山，莫干山可沒有這樣的排場。在這么豪華地方討論下一個30年的問題，遠比過去富裕的中國，看能不能面對自己的問題，能不能更有效的解決自己面對的問題，這可能決定下一個30年中國的命運。

我想講一個什么題目呢？改革的時間比計劃經濟持續的時間長了，計劃經濟，第一個五年計劃，搞到78年，中間才加上大躍進，非正常時期，真正計劃經濟也就20年，但是改這個計劃經濟，從78年到現在已經30多年了，從84年算是30年了，還是說中國的計劃經濟，在重要領域、關鍵環節還希望在2020年取得卓越成績，這個事情本身有沒有道理？為什么那么難改？這個問題我到現在也沒有完整的答案，我最近有一個發現，對討論未來30年可能有點幫助。

我們現在要改變一些東西，它是在改革當中形成的，不是計劃經濟時代就形成的。提醒我們在下一個改革當中，我們不要來來回回改，今天改這個挺好，過兩年還得改。我發現什么問題，2.3億人口不在戶籍所在地，這是流動的，這是改革開放30年最重要的成果，2.7億的人住在城鎮，就不在戶籍所在地。那么這一流動就帶來好多問題，家里有房閑著，那么流動有穩定的趨勢，我最近在上海訪問了一些農民進入上海，訪問了一些時間比較長的，你就問他多少年沒回家了？有三年沒回家，五年不回家，七年不回家，一家老小全帶在上海。那你老家房，那個宅基地能不能盤活它？從常識看這個問題很好解決，你在外地不踏實就留著，你外頭如果站住腳你就可以盤掉，所謂盤掉就是市場決定，誰來出價買走就買走，但是在我們國家，這么簡單的經濟事物，已經在城里落下腳的農民在老家的宅基地是一個很大的數目，我看是很簡單的經濟問題，你愿意留就留，你愿意租給別人住就租給別人，你愿意賣就賣。但在我們國家這么簡單的事情，兩個關鍵賬，第一，1998年土地管理法修訂的時候，加進去這么一條，叫農村集體的土地不得轉讓、出讓、出租用于非農建設，你可以轉，但是轉下去，不能用于非農建設。那是宅基地，這個房子就是非農，它是住宅，不是用來農業的，當然住宅里頭農民可以從事農業，這個條件一加好多轉讓就轉不成。

第二個，99年，都是改革時期發生的。99年國務院辦公廳文件，突然就有這么一條，農村村民的宅基地和上邊的房屋不得轉給本村以外。這個村有兩個解釋，一個小隊，就是生產組，大一點行政村，在原來大隊范圍內的人來經營是可以的。到08年城鄉住建部發了城鄉房屋登記條例里頭規定，如果農民的房屋轉給他人，非組織成員不予以辦理，不可以登記不可以過戶，這是兩條。這兩條就把很多資源再組織再利用的機會就卡住。那么現在這次改，宅基地，農民的房子，第一能不能抵押？第二，能不能留住？用了個措詞，非常審慎來推進這個工作。

國家部署了一些重慶、成都改革試點區。這兩個關鍵障礙不是計劃經濟時代下的 產物，一個是98年一個是99年，98年以前是什么樣子？98年以前在涉及到農村土地轉讓還是不轉讓的這個問題上，曾經有一個很大的憲法修正案，一條，適應企業合法，經驗證明是非常重要的。第二條，我們原來的土地法、憲法都規定，中華人民共和國的土地，國有土地、集體土地，不能買賣不能租賃不能轉讓不能出讓。這個事情到了98年不行了，脫離實際了，因為外資來了，外資不是國企，你不能給我劃塊地，你讓它辦廠，廠得落地，這塊地什么性質？卡住了。所以當時就部署調研，把所有權和使用權分開，所有權不能轉讓。把土地批租給市場，可以300年、900年可以990年，有這么長的使用時間，國家得到大發展。我們學的了這條，使用權轉讓，解決外商進中國落地的問題。所以88年的修正在原來法律加了一條土地使用權可以依照法律規定轉讓，這是88年修正案第二條，大家注意，憲法的措詞叫土地使用權可以依法轉讓，中國土地就兩種，國有地、集體地，如果按照法制的原則，國有地可以轉讓，集體地也可以轉讓，這才叫平權嘛。但是憲法就說土地使用權可以轉讓。88年年底，《土地管理法》做了相應調整，很明確，農民土地和集體使用的土地可以轉讓，但是轉讓具體辦法由國務院指定。兩年過去以后，1990年國務院頒布了城鎮國有土地轉讓新條例，但是到今天為止，再沒有頒布集體土地轉讓這一條，這個分岔岔開了。政府的地是可以賣的，使用權可以40年、50年、70年，批租給市場，這個改革對中國的土地資源利用是起了很積極的作用，但是政府獲得土地，就是農民的土地跟政府之間還是一個征用和被征用的關系，沒有把市場機制引入政府環節，形成了全世界獨一無二一手征地一手可以買，我們很多問題矛盾，資源配置問題，群體事件其實都跟分岔有關。

國務院制定一個條例，然后讓它可以依照法律轉讓，這是憲法規定的，但是你看，城鎮的土地條例轉讓條例出臺，農村照樣沒有出臺，隔了十年以后，出了《土地管理法》的修訂，農民集體土地不得轉讓、出租、買賣用于非農建設。這個事情現在倒過來看，我就不斷反省，98年我們干嘛了，修訂的時候干嗎不發表意見？這條法一寫，農村土地沒法轉讓，重慶、成都、長沙的試驗，雖然國務院文件先行先試，但是這個難度，你很難深入進去，限制轉讓權，從來沒經過試點，你試驗過嗎？有什么后果？農民流離失所，允許農民土地買賣流離失所，沒有發生這個。你試驗了以后你再否定，我們國家現在很有意思，你要改你必須試驗很謹慎，可當年否定性條例加進去的時候，沒有經驗支持。這些問題就促使我，我覺得我們要好好思考改革本身當中的一些學問。

你再往前查，88年之前，憲法修正案之前什么情況？當然整個國家計劃經濟不準買賣，土地不準買賣租賃，但是人民公社，農民的房屋是可以買賣，而且不限制。我查了一條規定，農民的房屋是農民的私有財產，可以買賣可以租賃可以轉讓可以贈送可以繼承。還寫了一句，如果買賣要請中間人議價，簽合同，成交。事實上我們在各地看有很多民間不斷在互相買賣房屋，中國的實際農村生活 一直有房屋流轉的習俗，過去的法律也沒有禁止，這個事情再往前追，涉及到社會主義改造的問題，因為宅基地是生活資料，它不是生產資料，不需要公有化，所以我們初級格式的示范章程，高級示范章程，從來沒有說宅基地是集體財產的組成部分，習俗上是可以買賣的，但是后來也是一紙文件規定了生產隊所有的土地包括耕地、森林、自留地、宅基地都是集體財產，不得買賣不得租賃不得轉讓。這個條款寫在哪里？也寫在人民公社第10條里頭，我們就形成了房和地分開的政策，房子可以買賣，地，集體的不能買賣，可是房子蓋到地上，所以到各地去看房屋買賣，只簽房屋使用權，土地證沒有了，包括所謂今天的小產權房，其實搏底下的地，這么一套習俗到了改革當中才有明確性、否定性、禁止性的法令出臺，這件事情提醒我們，改革可要進行斟酌，到底什么叫改革？不能把任何變動都叫改革。

市場在資源配置當中起決定性作用，你要市場起作用，權利就要劃分清楚，而且下一個30年關鍵部位的改革，要回到那個常識去，沒有那么多的復雜，人都走了，都站住腳了，我那天碰到一個農民，他到新疆落地了，老家還有169平方米的宅基地，一直閑著，后來重慶搞地票制度，復墾了，土地一征，這里頭剝出一比錢，拿到地票，可以在市場上交易，50%歸農民，15%歸集體生產隊，讓生產隊幫助做服務工作。可是這個體制在討論的時候，就碰到上面的法，《土地管理法》，農民宅基地不能用于非農建設，到底違不違法？到底在先行先試去做還是它有普遍意義，所有大城市周圍的農民都可以享受這個政策，都可以盤活老家物業，當然是以自愿為前提。

98年土地管理法，至少我的觀點，它跟88年的憲法修正案沖突，法學家們講要完善法制體系，一定要有憲法審查機制，現在很多部門通過的法律它跟憲法原則之間沖突，你再改你就要冒犯法或者違法違紀違規的風險，社會資源配置就碰到問題，今天討論講到很多觀念，另外我還講到常識。城市化不是中國發生，在全世界主要文明里都發生，都有類似的問題，怎么解決？最普遍的經驗是什么？就是保護他的財產權，包括使用、收益、轉讓，這是基本的經濟制度。要給它落下來，然后不要來來回回改。這樣我們就不會把我們一代一代的精力，我覺得我們有精力可以干很多別的事，不要來回研究改。改好放在那里它就會資源配置，剩下市場監督，相對價格變動就做決定了，這是基本產權制度，用不著來來回回改。60多年的教訓，土地私有制也改過，每家每戶分到地，通過中華人民共和國土地改革法，承認每塊農民分到土地是私有財產，可以經營、耕作、買賣、租賃，寫在我們1950《土地改革法》里頭，可是幾年以后就變了，我們也搞過國有制，所有土地歸公，搞人民公社。可是搞了兩年就饑荒，馬上就出臺說，把一塊地所有權算集體，使用權給農民，叫口糧田、自修地，我們搞過很多土地產權制度，但是不穩定長久，來來回回變。

我想我們面對未來30年的時候，在這些根本問題上做一些思考，因為中國比過去富裕了，只好走一步算一步，我們今天比過去富裕了，連我們這樣的很多討論問題也可以在國賓館進行，我們有條件奢侈一點，所謂奢侈一點就想想常識簡單的問題，把我們中國人組成社會的基本游戲規則奠定下來，不要來回去變，剩下把精力用在基礎上去對付千變萬化的市場，剛才講的創新，不要來來回回在這些基本問題上，今天東明天西，我們要擔心在改革過程中發生的妨礙經濟發展的要素，就在改革當中發生。怎么改革的時期出了一條法律，不得轉讓買賣出租用于非農建設，你這句話一寫，所有合理性可以做的工作都不能做了，那當然中國老百姓也有一套，你說你的，我做我的，我們在溫州、樂清調研，樂清農業戶口人買另一個樂清農業戶口人土地房屋，我還很興奮，跑到底下一問，本縣人哪買本縣人，都是外來人買的，外來人可以嗎？可以啊，辦手續，就在我這里辦，中介公司，就用毛筆字簽一個賣房契，然后簽字畫押，連房屋共有人，就是老婆簽字，以什么樣的支付方式賣給誰。再過戶怎么過？再簽一張。帶著賣房契就是房屋所有證，而且已經習慣了，整個樂清，樂清以外溫州地區都這樣，多少年了。結果我們還搞改革試驗區，是樂清農業戶口可以買樂清農業戶口。

我們要回到改變根本上去，下一個30年，我們確實沒有那么緊迫，改革的動力是個問題，但是還有一條，現在相對富裕的社會可以想得比較早，而這一點，不單單取決于利益，取決于觀念，取決于我們怎么思想，我們吸收了人類社會對普世性的 價值，然后在中國社會扎下根，把中國經濟在下一個30年推向更好的方向發展。