世聯行，能與搜房網對上虎符嗎？
7月4日，深圳世聯行（002285）因“正籌劃有關非公開發行的重大事項”宣布停(ting)牌(pai)。董事長(chang)陳勁松發了(le)只有5個字的(de)微博：搜房 世聯行。
盡管這條或許是點出了增發對象的微博(bo)很快被(bei)刪掉，但鑒于(yu)博(bo)主的特(te)殊身份，賭搜房網參股世聯行賠(pei)率一(yi)定很低。
陳勁松的微博(bo)透露(lu)出(chu)一(yi)種興奮，宣布時不要學姚勁波說(shuo)什么“只談了十天(tian)(tian)”。為這一(yi)天(tian)(tian)，陳董事(shi)長籌劃了至少半年。
低調的巨頭
與京東商城相比，世聯(lian)行這(zhe)家深圳中(zhong)小板上市(shi)公司（代(dai)碼002285）相當低調(diao)。但這家“不(bu)起眼(yan)小公(gong)司(si)”，2013年完成房屋交易(yi)30萬(wan)筆，總金額3175億元，相當于2個半萬(wan)科或(huo)3個京東！
世聯行(xing)是一(yi)家房(fang)地產(chan)中介公(gong)(gong)司，更嚴(yan)格(ge)地說是一(yi)手(shou)房(fang)代理(li)公(gong)(gong)司：以(yi)新房(fang)代理(li)銷售和顧問策劃為主，以(yi)二(er)手(shou)房(fang)租售相關服務為輔。2013年，一(yi)手(shou)房(fang)代理(li)收(shou)入18.63億，占營(ying)(ying)收(shou)的74%。二(er)手(shou)房(fang)經(jing)紀收(shou)入1883萬元，僅占營(ying)(ying)收(shou)的0.73%。
世聯行新房業務采(cai)取代理銷(xiao)售(shou)(shou)與顧問策劃相結合的經營(ying)模式：在(zai)京、津、滬、深等重點城(cheng)市，以代理銷(xiao)售(shou)(shou)為主；在(zai)非重點城(cheng)以顧問策劃為主（即(ji)不與開發商(shang)銷(xiao)售(shou)(shou)結果(guo)掛鉤(gou)）。世聯行新房業務(wu)有三種收費方式：傭金、溢價分成及包銷差價。
世(shi)聯(lian)行二手房經(jing)紀業務只在個別城市(shi)展開(kai)，由(you)于(yu)競爭激勵、受宏(hong)觀(guan)調控影響大(da)，世(shi)聯(lian)行做(zuo)的并不“堅決”。2008年(nian)，由(you)于(yu)成交量低迷，世(shi)聯(lian)行將(jiang)深(shen)圳的經(jing)紀業務門店從74家減(jian)至18家。
世(shi)(shi)聯行(xing)的核(he)心(xin)能力是(shi)線下代(dai)理業(ye)務的規模(mo)。2013年，世(shi)(shi)聯行(xing)在全(quan)國有58家子公司，其中交易額超過30億的有28個。在這28個城市(shi)或地區(qu)，世(shi)(shi)聯行(xing)在一手房代(dai)理市(shi)場處于絕對領(ling)導地位，議價能力強，贏利穩定。
富有“互聯網思維”的房產中介
世聯行(xing)本是(shi)一家中介公司：面(mian)向房地產開發商及各類(lei)機構業主——提供(gong)房屋銷售、出租及物業管(guan)理服務；面(mian)向置業者或房客(ke)——提供(gong)咨詢服務。
世聯行早(zao)已覺得(de)中介太low，于是決定(ding)靠自己發達的“互聯網(wang)思維”擺(bai)脫中(zhong)介(jie)身份。
2013年，世(shi)(shi)聯(lian)行的(de)1萬名銷售人員共接待看(kan)房客戶300萬批次，這不就是優(you)質、細分、精準的(de)“流量”嗎？世(shi)(shi)聯(lian)行打算(suan)在(zai)此基(ji)礎上為機構(gou)客戶及置業者提供多元化增值(zhi)服務，構(gou)建(jian)生態鏈。
從(cong)2014年(nian)起，世聯行開始轉向“祥云戰略”指(zhi)導下的(de)O2M商業模式。陳勁松在“致股東的(de)信(xin)”中解釋了這(zhe)個模式：O2M(Offline To Mobile)中的(de)O代(dai)表(biao)線下組織(zhi)能力、M代(dai)表(biao)移動互聯解決方案。
沿著(zhu)這個思路(lu)，世聯行進行了業務板塊的(de)重組：成立ToC的(de)“業主(zhu)生活(huo)(huo)服務集群(qun)”，提供二手戶宅銷售代(dai)理、經紀(ji)業務及社區生活(huo)(huo)服務：成立ToB的(de)“機構客(ke)戶服務集群(qun)”，為房地產開發商(shang)、企事業單(dan)位及政府等(deng)機構客(ke)戶提供顧問咨詢(xun)、銷售代(dai)理、物業(ye)出租(zu)及(ji)管(guan)理、資產評估等服務(wu)；成立“世聯云端服務(wu)”，為C和B提開放平臺，提供包括(kuo)金融服務(wu)在內的(de)(de)各種增值產品及(ji)服務(wu)。打造(zao)基于地域的(de)(de)線(xian)(xian)下(xia)團隊與(yu)線(xian)(xian)上(shang)平臺融合(he)的(de)(de)，具有為客戶提供訂(ding)制服務(wu)能(neng)力的(de)(de)全新(xin)服務(wu)體(ti)系(xi)。
按照世聯(lian)的設想，O2M平臺成(cheng)熟后社區服務、線上(shang)中介、物業(ye)(ye)評估、金融(rong)小貸將成(cheng)為公(gong)司的利潤增長點，同時對銷售代理和咨詢業(ye)(ye)務兩大傳統(tong)主業(ye)(ye)起到重要的促進作(zuo)用。
世聯行缺什么
首(shou)先是缺資(zi)(zi)金。2013年，世聯(lian)行(xing)新增簽(qian)約代理(li)面(mian)積8526萬(wan)(wan)平(ping)米(mi)。假如按均價1.3萬(wan)(wan)/平(ping)米(mi)出售，交易金額將(jiang)(jiang)達1.3萬(wan)(wan)億，世聯(lian)行(xing)將(jiang)(jiang)獲(huo)得營收107億（傭金費率(lv)為0.84%的(de)），看似不缺錢。但這些(xie)房產多半還沒開始蓋，全部銷(xiao)售出去需(xu)要好幾(ji)年，而行(xing)業發展的(de)機遇稍縱(zong)即(ji)逝。 所以，世聯(lian)行(xing)需(xu)要快速(su)找(zhao)到(dao)建設(she)O2M的(de)資(zi)(zi)金。
其次是缺互聯網基(ji)因。作為線下成(cheng)長起來(lai)的(de)房產(chan)中介，世聯行能(neng)夠(gou)拿(na)出宏偉O2M平臺規劃難能(neng)可貴，但將之付諸(zhu)實踐完全是另一碼事(shi)！在世聯行的歷年(nian)財報(bao)里，從未單(dan)獨列支研發費用；崗位類(lei)別構成情況表中(zhong)1.95萬員工中(zhong)冒(mao)似只有(you)(you)“業(ye)務支持(chi)類(lei)”的1230人里可以“潛伏”一些(xie)(xie)研發人員；2013年(nian)報(bao)中(zhong)，研發二(er)(er)字只被(bei)提到三(san)次(ci)(ci)，第一次(ci)(ci)是(shi)說研發項目(mu)經董(dong)事會(hui)批準、第二(er)(er)次(ci)(ci)說要研發“代理業(ye)務標準工具(ju)箱 ”，第三(san)次(ci)(ci)說有(you)(you)些(xie)(xie)產(chan)品自已研發，有(you)(you)些(xie)(xie)通(tong)過(guo)外(wai)包。不客(ke)氣地說，世聯行在O2M中(zhong)Ｏ很強(qiang)，M根本就木(mu)有(you)(you)，靠外(wai)包實現O2M是(shi)天方夜譚。
搜房網最新動向
今(jin)年房(fang)(fang)地(di)產交易異常慘淡，房(fang)(fang)產中(zhong)介(jie)與房(fang)(fang)產電商(shang)的矛盾迅速激化。從3月(yue)份上海8家房(fang)(fang)產中(zhong)介(jie)封殺安(an)居(ju)客，到5月(yue)份杭州9家房(fang)(fang)產中(zhong)介(jie)聯合抵制搜房(fang)(fang)網(wang)，再到北(bei)京(jing)、青島、重慶(qing)、深圳等各(ge)地(di)中(zhong)介(jie)公司紛紛結盟要求談判，最終以6月(yue)底搜房(fang)(fang)網(wang)宣布(bu)PC端六折移(yi)動端免費(fei)而告一段(duan)落(luo)。 創投分享會于6月(yue)6日發表(biao)，于6月12日發表(biao)探討了“戰(zhan)爭”爆發的(de)前因(yin)后果及搜房網為什(shen)么會妥協。
不(bu)(bu)過，房(fang)(fang)地產中介行業內在問(wen)題及其與房(fang)(fang)產電商的(de)深層(ceng)矛盾不(bu)(bu)是妥協(xie)協(xie)可以解決的(de)，搜房(fang)(fang)網的(de)妥協(xie)是以空間(jian)換(huan)時間(jian)。
搜房網用換(huan)來的時間(jian)做了以下四件事：
一是(shi)(shi)攜(xie)手經紀(ji)人。在(zai)(zai)房(fang)(fang)屋租(zu)售交易中，中介(jie)的(de)(de)確發(fa)揮了很大(da)作用(yong)，特(te)別是(shi)(shi)在(zai)(zai)二手房(fang)(fang)過(guo)戶手續辦(ban)理方面，不過(guo)置業(ye)者付出的(de)(de)代價(jia)也很沉重(zhong)。僅以(yi)北(bei)京(jing)為例(li)，2013年二手房(fang)(fang)總成交量為16.3萬套、傭金總額達90億(yi)！租(zu)房(fang)(fang)的(de)(de)同學要(yao)付給中介(jie)一個(ge)月的(de)(de)房(fang)(fang)租(zu)，全北(bei)京(jing)一年加起來又是(shi)(shi)一個(ge)天文(wen)數(shu)字？社(she)會(hui)總(zong)是沿(yan)著交易成本降低的方(fang)向進(jin)步的，房產中介服務真有那么值(zhi)錢？互聯網時代，房產經紀人可(ke)否以個人身份展(zhan)業、打造(zao)個人品牌，直接面向委(wei)托人，對委(wei)托人負責，以搜(sou)房(fang)網、淘寶、微信做為他們的(de)營銷平臺？搜(sou)房(fang)網、安居客、平安好房(fang)網都看到(dao)了這(zhe)種可能(neng)性。不(bu)過，與另(ling)外兩(liang)家的高調相(xiang)比，搜房(fang)更注重對經紀人(ren)打感(gan)情(qing)(qing)牌（感(gan)情(qing)(qing)是進(jin)可(ke)(ke)攻(gong)退(tui)可(ke)(ke)守的）。比如今年6月25日在(zai)北京的“經紀人(ren)誓師(shi)大會”，還有(you)搜房(fang)天下貸的“經紀人(ren)互助計劃”（提供一年期5萬元貸款，可(ke)(ke)用(yong)手業(ye)務及日常消費）。
二(er)是更(geng)堅定地(di)介入(ru)(ru)新房(fang)(fang)(fang)交(jiao)易(yi)(yi)(yi)。在(zai)房(fang)(fang)(fang)產電商中，搜房(fang)(fang)(fang)網(wang)是介入(ru)(ru)房(fang)(fang)(fang)產交(jiao)易(yi)(yi)(yi)的先行(xing)者。2013年，搜房(fang)(fang)(fang)網(wang)電商收入(ru)(ru)達到1.88億(yi)美元，占(zhan)總營收的25.3%。早在(zai)封殺事件以前，搜房(fang)(fang)(fang)網(wang)就已經(jing)將電商業務(wu)延伸到交(jiao)易(yi)(yi)(yi)的各個環節(jie)，包(bao)括擔保、抵(di)押、貸款等業務(wu)。
三是(shi)布局(ju)社區(qu)O2O。搜房網(wang)上有(you)全(quan)國300多個(ge)城市20多萬個(ge)小區(qu)的(de)業主論壇，其中相(xiang)當(dang)一部(bu)分隨(sui)著入駐率提高成為長(chang)盛不衰的(de)網(wang)絡社區(qu)，這種“長(chang)尾”是(shi)搜房網(wang)當初沒有想到的(de)。根據搜房(fang)(fang)(fang)網公布的(de)信息(xi)，這些(xie)網社(she)區將搭載(zai)四種功(gong)能(neng)：一是(shi)供業主交(jiao)流的(de)論壇；二是(shi)從裝修(xiu)、建材到周邊生活(huo)服、餐飲(yin)娛樂的(de)O2O平(ping)(ping)臺；三是(shi)物業公司的(de)網絡(luo)服務(wu)平(ping)(ping)臺；四是(shi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)租(zu)售交(jiao)易(yi)及金融(rong)服務(wu)平(ping)(ping)臺（房(fang)(fang)(fang)屋(wu)租(zu)售雙(shuang)方可以(yi)簡單、便捷、快速地(di)完成(cheng)交(jiao)易(yi)，同時還可以(yi)得到搜房(fang)(fang)(fang)網提供的(de)金融(rong)服務(wu)）。
四是更換域名及(ji)換標。15年前莫(mo)天全把十幾(ji)個候選域名寫(xie)在(zai)紙上(shang)，讓5歲的女兒識字，小(xiao)女孩兒一下就學(xue)會了“soufun”。雖然搜(sou)房人對soufun.com這個域名十分(fen)鐘愛，但(dan)不(bu)(bu)得不(bu)(bu)面對的事實是外人很難正確無(wu)誤地(di)輸入(ru)它(ta)。莫(mo)天全對“fang”關注已久，對fang.com的所有者主(zhu)動給搜(sou)房網發來(lai)的電子(zi)郵件，實在(zai)難以抗(kang)拒(ju)。雖然沒(mei)有透露交易價格，但(dan)有小米天價(jia)（360萬美元(yuan)）買(mai)域名參照，搜房網的付出(chu)不會太柢。7月4日(ri)起，搜房網(wang)開始內部(bu)征集(ji)與新域名相(xiang)配的(de)新LOGO。而此(ci)時，fang.com這(zhe)個域名已開(kai)始被解析(xi)到搜房網的IP地(di)址。
世聯行與搜房網對虎符？
世聯行成立于1993年，屬于國內第一批房地產中介服務機構，而且20年來一直專注于這個行業。提出02M戰略是出于對行業趨勢、技術進步的思考，但要獨自實現這個戰略，世聯行力不從心。陳(chen)勁松(song)不是陳(chen)光(guang)標，他一定會為O2M找到另一半(ban)。虎符是中國古代調兵(bing)用(yong)的信物，世聯行持有一半(ban)，找到具有互聯網基因的另外一半(ban)才能真正(zheng)啟動O2M。潛在(zai)的對象有搜房網、安(an)居客、58同城、新浪……從(cong)陳勁松的5字微博看(kan)，搜房網令他非常(chang)滿意(yi)。
世聯行與搜房網有很強的互補性。世聯行的優勢在線下，一手房的交易規模(mo)達(da)到天量(liang)。搜(sou)房網線(xian)下也越來越重，但沒(mei)有世聯行(xing)重，與開發(fa)商合作的深度、廣度及(ji)線下能力肯(ken)定不及(ji)世聯行(xing)。但(dan)搜房網(wang)在(zai)研發、網(wang)站運營及(ji)移動(dong)端(duan)推廣的能力是世聯行(xing)完全不具備的。不僅在(zai) PC端(duan)有巨大(da)大(da)流(liu)量及(ji)豐富(fu)的用(yong)戶(hu)數(shu)據(ju)積(ji)累，搜房網(wang)在(zai)移動(dong)端(duan)也保持了領先。根據易觀國際報告，2014年1月移動互聯(lian)網-房(fang)屋租(zu)賃類APP排行中，搜(sou)房(fang)網APP活躍(yue)用戶(hu)達到217萬，領先第二(er)名4倍。
在世聯行(xing)O2M戰略中，具有龐大線下“流量”的世(shi)聯行可以發揚優(you)勢(shi)主攻O，搜(sou)房網向世(shi)聯行開(kai)放M平臺(tai)。
最后，世聯行與搜房網的合作并非直接針對房產中介的“封殺”事件，因為兩家的主攻目標都是一手房交易。2013年，世(shi)聯行一手房代(dai)銷(xiao)收(shou)入18.63億人(ren)民幣，搜房網電商(shang)業務收(shou)入1.88億美元(yuan)，但搜房網(wang)的電(dian)商模(mo)式收益(yi)率(lv)遙遙領先。如(ru)果世聯行為(wei)搜房網(wang)爭取(qu)到(dao)一部分肯于接受搜房模(mo)式的新房銷售業務，雙方可以分享增量。
盡管并非直接針對(dui)中介，但(dan)世聯行畢竟(jing)是老牌(pai)的房產中介，線上(shang)線下近2萬人(ren)、在58個城(cheng)市有分公(gong)司(si)，它猶如一根線，必要時可(ke)以(yi)把散落全國各地的中小(xiao)中介公(gong)司(si)串起來！
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