大學畢業生(sheng)遭到社會的(de)(de)第(di)一頓毒打(da)，是從租房開始的(de)(de)。
一句(ju)話(hua)道(dao)盡了(le)國(guo)內(nei)租(zu)房(fang)者，特別(bie)是租(zu)房(fang)新手們的辛酸。對于人(ren)口(kou)、收(shou)入、區域發展結(jie)構復(fu)雜(za)的中國(guo)而言(yan)，租(zu)房(fang)是實現“居者有(you)其屋”的一個重(zhong)要方(fang)式，但(dan)不完善的住房(fang)租(zu)賃(lin)市場給了(le)很多人(ren)當頭一棒(bang)。
縱觀國際市(shi)場(chang)，發達經濟體建(jian)立了(le)完善(shan)的(de)住房(fang)租(zu)賃(lin)體系(xi)，成為住房(fang)體系(xi)最重要的(de)一部分。如日本的(de)住房(fang)租(zu)賃(lin)比(bi)率達到30% 以上，德(de)國接近50%，是住房(fang)租(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)發展的(de)成功典范。
雖然(ran)(ran)政(zheng)治體制、經(jing)濟發(fa)展水(shui)平不同，但歷史成(cheng)功的經(jing)驗對當(dang)前中國住(zhu)房租(zu)賃市(shi)場(chang)的建設仍(reng)然(ran)(ran)有十分(fen)重要的借鑒意(yi)義。下面我們一起(qi)來(lai)看看國外成(cheng)熟的住(zhu)房租(zu)賃市(shi)場(chang)是如何發(fa)展起(qi)來(lai)的。
在主(zhu)要的(de)發達經(jing)濟體中(zhong)，有兩個(ge)國家(jia)的(de)住房情況顯著區別于其(qi)(qi)他國家(jia)。一個(ge)是新加坡，以(yi)其(qi)(qi)全球聞名的(de)“組屋(wu)”制(zhi)度，基本實現了(le)“居者(zhe)有其(qi)(qi)房”（產權(quan)）的(de)目標，住房自(zi)有率在全球僅次于羅(luo)馬(ma)尼亞，在發達經(jing)濟體中(zhong)排(pai)名第一，遠(yuan)遠(yuan)高于排(pai)名第二的(de)美(mei)國。
另一(yi)個則是德國，與新加坡(po)不同的是，德國的住(zhu)房(fang)自有率(lv)很低，僅比香港略(lve)高，但卻基本實現了“居(ju)者有其(qi)所”，其(qi)核心就在于發(fa)達的住(zhu)房(fang)租賃市場，與住(zhu)房(fang)租賃相關(guan)的多(duo)個關(guan)鍵性指標在歐洲乃(nai)至世界(jie)上都(dou)屬(shu)前列。
在(zai)(zai)2016年歐盟的(de)(de)一份統計(ji)報告中(zhong)(zhong)，德國有(you)48.3%的(de)(de)居民選擇租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)生活，這個比(bi)例(li)(li)在(zai)(zai)歐盟成員國中(zhong)(zhong)排名第一，在(zai)(zai)歐洲也僅次(ci)于瑞士。其(qi)中(zhong)(zhong)，各(ge)州出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)比(bi)例(li)(li)雖有(you)不(bu)同，但(dan)整體上常年維持在(zai)(zai)50%左右。而大城市(shi)相比(bi)其(qi)他中(zhong)(zhong)小城市(shi)而言(yan)，租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)(fang)比(bi)率更(geng)高(gao)(gao)。例(li)(li)如在(zai)(zai)柏林的(de)(de)190萬(wan)套住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)中(zhong)(zhong)，有(you)160萬(wan)套為出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)，租(zu)(zu)(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)占(zhan)比(bi)高(gao)(gao)達85%。大量的(de)(de)德國人愿(yuan)意通過長期(qi)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)解決居住(zhu)問題，其(qi)核心關鍵(jian)就在(zai)(zai)于規范的(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃市(shi)場。
一是法律制度。法(fa)律是一切(qie)行為規(gui)范的(de)總(zong)和，指導了整個(ge)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)市場(chang)的(de)發展。《德國(guo)民(min)法(fa)典》、《住(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)法(fa)》、《住(zhu)房(fang)(fang)(fang)補助金法(fa)》等(deng)法(fa)律制(zhi)度，明確規(gui)范了住(zhu)房(fang)(fang)(fang)承租(zu)(zu)人(ren)與出租(zu)(zu)人(ren)的(de)權利義務。
其中(zhong)在(zai)租(zu)(zu)(zu)金(jin)方面，實行(xing)政府指導價，由(you)房(fang)管(guan)部門、房(fang)東與(yu)租(zu)(zu)(zu)戶(hu)協會(hui)等機構，根據住(zhu)房(fang)地理位置、交通狀況、建(jian)成年代、建(jian)筑質量及節能(neng)情況，確(que)定“租(zu)(zu)(zu)金(jin)表”，每套住(zhu)房(fang)的租(zu)(zu)(zu)金(jin)都(dou)要參(can)考該“租(zu)(zu)(zu)金(jin)表”。不得隨意漲(zhang)(zhang)租(zu)(zu)(zu)，漲(zhang)(zhang)租(zu)(zu)(zu)必須(xu)遵(zun)循嚴格程序，違規漲(zhang)(zhang)租(zu)(zu)(zu)將受到(dao)法律制裁。
在房屋宜居(ju)性方面(mian)，對出(chu)租住(zhu)(zhu)房的配套設施、使(shi)用面(mian)積、住(zhu)(zhu)房安全等進(jin)行嚴格的規定，保證出(chu)租住(zhu)(zhu)房可居(ju)住(zhu)(zhu)性。
在經(jing)營住房租(zu)(zu)賃業(ye)務的(de)(de)(de)機構方面，對經(jing)紀(ji)機構進行(xing)嚴格(ge)管理，制定專門的(de)(de)(de)《住房經(jing)紀(ji)法》，對經(jing)紀(ji)機構的(de)(de)(de)各(ge)種(zhong)行(xing)為(wei)加以法規上(shang)的(de)(de)(de)約束，防止出現侵犯業(ye)主(zhu)和(he)租(zu)(zu)戶的(de)(de)(de)行(xing)為(wei)。
二是合理發展政策性住房租賃。根據歐(ou)盟的統計，在選擇租(zu)房(fang)(fang)生活的48.3%的居民(min)中，有39.8%選擇的是市場(chang)化租(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)，剩余的8.5%則(ze)居住(zhu)在政策(ce)性租(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)，這個數(shu)值遠低于歐(ou)盟成員國平均值10.9%。政府通過加速出租(zu)房(fang)(fang)屋折舊、資(zi)本利得(de)免稅(shui)(shui)和稅(shui)(shui)收損(sun)失(shi)轉移(yi)等方式，大力發展(zhan)市場(chang)化的租(zu)賃市場(chang)，也彌補了(le)政策(ce)性租(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)的不(bu)足。
三是強調金融對住房租賃市場的支持。政(zheng)府層面，以(yi)政(zheng)策性金融性機構向投資建(jian)造(zao)廉價(jia)租(zu)房的個人提(ti)供優惠(hui)貸款(kuan)利(li)率，保障低收入群體的租(zu)房可得性。同(tong)時(shi)以(yi)“先存(cun)后(hou)貸，互(hu)助(zhu)低息(xi)，封閉運行，政(zheng)府獎(jiang)勵”的類公積金模式(shi)，對自發(fa)建(jian)設租(zu)賃住(zhu)房的居(ju)民提(ti)供優惠(hui)利(li)率貸款(kuan)。再通過高比(bi)例的住(zhu)房貸款(kuan)首付，控制市場的投機性消費，實(shi)現(xian)多層次的住(zhu)房租(zu)賃市場供給制度。
四是獨特的住房租賃企業市場。與其他主流發達經濟(ji)體不同，德國政(zheng)府通過各類稅收及(ji)政(zheng)策補貼(tie)，鼓(gu)勵營利(li)型(xing)住房租賃企業與非營利(li)型(xing)住房租賃企業競爭，為弱勢人群(qun)提供適度(du)福利(li)。
對于營利性住房租賃(lin)企業，提供政府(fu)補貼(tie)和無(wu)息（低息）貸款，但限(xian)制其租金(jin)收(shou)入(ru)。雖然這類(lei)租賃(lin)住房租金(jin)回報(bao)率長期(qi)穩定在4%-5%之間(jian)，但與(yu)德國(guo)(guo)長期(qi)國(guo)(guo)債(zhai)收(shou)益率的2%-3%相比，仍然吸引了大(da)量(liang)風(feng)險厭惡型投資者(zhe)的資金(jin)。
對于非營利性住(zhu)房，由德國政府直接或(huo)由住(zhu)宅合作社形(xing)式(shi)集資建成，政府通過低息貸款、低價土(tu)地、減(jian)免稅、租金(jin)補貼等方式(shi)提供資金(jin)支持。但(dan)這類政策性租賃住(zhu)房數量相對較少，強調的更多的是負擔起穩定居民和諧生(sheng)活，起“壓艙石”的作用。
日本的(de)住房租賃(lin)市場起(qi)于(yu)二戰之后(hou)，并主要集中在兩個時間段爆發：
第一個階段是20世紀60年代(dai)(dai)末到70年代(dai)(dai)初，二戰后日本經濟的快速發(fa)展(zhan)(zhan)和城(cheng)鎮(zhen)化，使(shi)當時大量外地人口(kou)涌(yong)入大城(cheng)市，促進(jin)了住房租賃市場的發(fa)展(zhan)(zhan)。
第(di)二階段是80年(nian)(nian)(nian)代后期，即1985年(nian)(nian)(nian)日本簽(qian)訂廣場協議前后，經濟的(de)(de)快速發(fa)展(zhan)帶來對(dui)住房(fang)需求的(de)(de)快速提(ti)升，同(tong)時政(zheng)府(fu)為了促進住房(fang)租賃(lin)市場的(de)(de)發(fa)展(zhan)，取消了“租金上限”的(de)(de)限制，住房(fang)租賃(lin)數量得以(yi)快速增(zeng)長，到(dao)了1987年(nian)(nian)(nian)，租賃(lin)新住房(fang)供給量達(da)到(dao)歷史最高峰值，占當時住宅新增(zeng)量的(de)(de)50%以(yi)上。
在長期(qi)的住房租(zu)(zu)賃市場發展(zhan)中，日本也像德國一樣(yang)，建立了完備(bei)的住房租(zu)(zu)賃法律體系和政策制度。
首(shou)先是以《民(min)法(fa)》為(wei)核心(xin)，以《借地借房(fang)法(fa)》為(wei)主(zhu)要依據，制定了從(cong)業(ye)(ye)主(zhu)體和從(cong)業(ye)(ye)人(ren)員的(de)(de)準入(ru)、備案(an)制度(du)，從(cong)業(ye)(ye)人(ren)員執(zhi)行(xing)“宅(zhai)建(jian)士”的(de)(de)考(kao)試制度(du)，從(cong)業(ye)(ye)主(zhu)體在設立分(fen)支機構(gou)時(shi)就要求宅(zhai)建(jian)士的(de)(de)數(shu)量，行(xing)業(ye)(ye)從(cong)業(ye)(ye)及準入(ru)標準之高(gao)，堪比金(jin)融證券(quan)業(ye)(ye)務(wu)，但也(ye)正因為(wei)此，日(ri)本住房(fang)租賃行(xing)業(ye)(ye)的(de)(de)經(jing)營水(shui)平和業(ye)(ye)務(wu)水(shui)平極高(gao)。
其次是租金(jin)方(fang)面，法律對租金(jin)調整(zheng)有明確的(de)限制，并出臺租金(jin)托管制度提高租戶的(de)議價能力。對于經(jing)營(ying)(ying)住房租賃業務的(de)公(gong)司(si)，《不動產(chan)交(jiao)易商業法》規定要在法務局(ju)存入一定數量的(de)資金(jin)作為(wei)營(ying)(ying)業保(bao)證金(jin)，一旦企業存在欺詐行為(wei)，將用營(ying)(ying)業保(bao)證金(jin)直(zhi)接賠償租戶；不夠賠償的(de)，取消公(gong)司(si)不動產(chan)經(jing)營(ying)(ying)資格。
再次是金融(rong)支(zhi)持(chi)制度。政府除了向(xiang)租賃(lin)(lin)市(shi)場主體提供低息(xi)貸款外，還鼓勵發展REITs（住房(fang)租賃(lin)(lin)投(tou)資信托基金），給予稅(shui)收方面的(de)(de)(de)支(zhi)持(chi)。一(yi)個(ge)(ge)顯(xian)而易見的(de)(de)(de)結果是，以REITs 支(zhi)持(chi)建設(she)的(de)(de)(de)租賃(lin)(lin)住宅數量顯(xian)著增加(jia)。據恒大研究院統(tong)計，截(jie)止2019年6月，日(ri)本共有63支(zhi)REITs上(shang)市(shi)交易，總市(shi)值達(da)14.57萬(wan)億(yi)日(ri)元(yuan)，持(chi)有不動產市(shi)值達(da)18.72萬(wan)億(yi)日(ri)元(yuan)。至今，日(ri)本已(yi)成(cheng)為(wei)亞洲規模最大、全球(qiu)第二大的(de)(de)(de)REITs市(shi)場。在(zai)實行量化寬松的(de)(de)(de)貨幣(bi)政策(ce)后，日(ri)本央行還成(cheng)為(wei)全球(qiu)唯一(yi)一(yi)個(ge)(ge)由(you)央行購(gou)買REITs的(de)(de)(de)國家。
最后則(ze)是機(ji)構主導的(de)租(zu)賃(lin)市場。日(ri)本90%以上的(de)民營(ying)租(zu)賃(lin)住宅由住宅資產管(guan)(guan)(guan)理(li)公(gong)司參與(yu)管(guan)(guan)(guan)理(li)。根據日(ri)本國土交通省2010年的(de)調(diao)查(cha)數(shu)據，民營(ying)租(zu)賃(lin)住房(fang)的(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)模式中，業主自行(xing)管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)僅占9%，其余皆是全(quan)權委托(tuo)或部分(fen)委托(tuo)給機(ji)構進行(xing)運營(ying)，機(ji)構深(shen)度參與(yu)管(guan)(guan)(guan)理(li)民營(ying)租(zu)賃(lin)住房(fang)的(de)經營(ying)中。
這(zhe)些(xie)直接(jie)或間(jian)接(jie)的(de)措施，有力的(de)保障了(le)住房租(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)的(de)良好運行，不僅極(ji)大的(de)保護了(le)租(zu)(zu)戶的(de)權益(yi)(yi)，同(tong)時還(huan)使經營(ying)住房租(zu)(zu)賃的(de)企業(ye)獲利(li)(li)頗豐。據統(tong)計(ji)，日本公寓(yu)租(zu)(zu)金(jin)收益(yi)(yi)率平均(jun)在(zai)5%以上，遠高于(yu)銀(yin)行定期(qi)存款和(he)10 年期(qi)國債收益(yi)(yi)。相比之下，德國的(de)租(zu)(zu)金(jin)收益(yi)(yi)率維持在(zai)5%以下，我國租(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)租(zu)(zu)金(jin)收益(yi)(yi)率僅在(zai)2%左右，北(bei)京、上海、廣州和(he)深圳更(geng)低(di)，再加(jia)上普遍(bian)高達6%~16%的(de)租(zu)(zu)賃稅率，如(ru)果(guo)不考慮其他收益(yi)(yi)，住房租(zu)(zu)賃企業(ye)普遍(bian)處于(yu)虧損邊緣(yuan)，不利(li)(li)于(yu)形(xing)成良性市(shi)場(chang)發展機制。
與日(ri)本、德國等(deng)發(fa)達經(jing)濟(ji)體成熟(shu)的住(zhu)房(fang)租賃市(shi)場(chang)(chang)相比，國內住(zhu)房(fang)租賃市(shi)場(chang)(chang)不(bu)(bu)(bu)管是法(fa)制體系建設(she)還是監(jian)管等(deng)方面，仍(reng)然(ran)處于剛剛起步的階(jie)段。頻(pin)頻(pin)出現的“甲醛房(fang)”等(deng)事件(jian)暴(bao)(bao)(bao)露了住(zhu)房(fang)租賃的安全(quan)性，不(bu)(bu)(bu)斷“暴(bao)(bao)(bao)雷”的長租公寓也(ye)暴(bao)(bao)(bao)露了監(jian)管的不(bu)(bu)(bu)足(zu)。所幸的是，政府(fu)及(ji)監(jian)管層正在越(yue)來越(yue)關注這個市(shi)場(chang)(chang)。
9月7日，住(zhu)(zhu)建部公(gong)布了(le)《住(zhu)(zhu)房租(zu)賃條(tiao)例（征求意見稿）》，這是首(shou)部住(zhu)(zhu)房租(zu)賃領域的條(tiao)例性文件，或許(xu)將有(you)望改變(bian)當下混亂(luan)的住(zhu)(zhu)房租(zu)賃市場(chang)。
但這遠(yuan)遠(yuan)不(bu)夠，“居者有(you)其所”是民生之本，不(bu)僅要(yao)靠法(fa)律去(qu)規范(fan)市場(chang)行為，更需要(yao)全方位的市場(chang)體系建(jian)設。
首先要保證各方(fang)主體(ti)，尤其(qi)(qi)是(shi)(shi)(shi)租(zu)戶(hu)權(quan)益。從根(gen)本(ben)上說，住房(fang)租(zu)賃(lin)是(shi)(shi)(shi)為了解決住房(fang)問(wen)題，保證“居者(zhe)有其(qi)(qi)屋(wu)”的(de)權(quan)利。同時，在(zai)租(zu)賃(lin)機構、出(chu)租(zu)人、租(zu)戶(hu)等各方(fang)主體(ti)中，租(zu)戶(hu)也處于相對弱勢(shi)地位，保護(hu)租(zu)戶(hu)在(zai)租(zu)房(fang)過程中的(de)權(quan)益是(shi)(shi)(shi)發展住房(fang)租(zu)賃(lin)市場(chang)的(de)初衷。
其次是鼓勵機構出租(zu)人的(de)(de)(de)發展(zhan)，發揮政(zheng)府(fu)(fu)和機構在租(zu)房(fang)(fang)供(gong)給方(fang)面(mian)的(de)(de)(de)重要(yao)作(zuo)用。英國、日(ri)本等國在住(zhu)房(fang)(fang)體(ti)系建設初期，政(zheng)府(fu)(fu)主導建設的(de)(de)(de)保障性住(zhu)房(fang)(fang)在新(xin)(xin)增(zeng)住(zhu)房(fang)(fang)中占比(bi)曾高(gao)達50%。德國除(chu)了用優惠利率(lv)貸款鼓勵居(ju)民自發建設租(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)外(wai)，住(zhu)房(fang)(fang)合作(zuo)社主導建設的(de)(de)(de)新(xin)(xin)增(zeng)住(zhu)房(fang)(fang)也超過(guo)了1/3。同時，以機構為主體(ti)的(de)(de)(de)出租(zu)人也更能夠發揮示范(fan)效應，帶動整(zheng)體(ti)市場的(de)(de)(de)規范(fan)發展(zhan)。
再次，要加強(qiang)財稅和金(jin)融支持力(li)度。主要發(fa)達(da)經濟體租賃市(shi)場(chang)繁榮穩定的(de)(de)核心原因之一在(zai)于租賃市(shi)場(chang)的(de)(de)“有(you)(you)利(li)可圖”，國內租房(fang)市(shi)場(chang)超低的(de)(de)租金(jin)收(shou)(shou)益率(lv)和高稅率(lv)，導致眾多租賃企(qi)業通過“租金(jin)貸”等方式(shi)花樣盈利(li)，融資渠(qu)道的(de)(de)有(you)(you)限性又促使了(le)“長(chang)收(shou)(shou)短付”的(de)(de)變相提(ti)杠桿。因此，加快制定相關領域的(de)(de)財稅金(jin)融政策，才能形成良(liang)性的(de)(de)市(shi)場(chang)發(fa)展機制。
最后(hou)，探索建(jian)立住房租賃主體(ti)(ti)(ti)信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)體(ti)(ti)(ti)系(xi)。如(ru)出租人(ren)信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)、租戶信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)、機構信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)（如(ru)中介機構信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)）等信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)體(ti)(ti)(ti)系(xi)的(de)建(jian)設，將其納入整個信(xin)(xin)(xin)用(yong)(yong)社會體(ti)(ti)(ti)系(xi)的(de)建(jian)設之中。
當然(ran)，除此(ci)之外，更要堅定執行“房(fang)住(zhu)不炒”，將房(fang)地產回歸居(ju)住(zhu)的(de)“準公共(gong)物(wu)品屬性”。
如此，或許短期實現“居者有其(qi)所(suo)”仍有一定(ding)距離，但(dan)在正確的道路(lu)上，終(zhong)究(jiu)會到達終(zhong)點。
